ВНЖ в Грузии через недвижимость: правила 2026 года

Да, покупка недвижимости в Грузии может дать право на ВНЖ — но не автоматически и не от любой покупки. Значение имеет не цена в договоре, а сертифицированная рыночная стоимость объекта.

Ниже — реальные правила 2026 года: два разных режима ВНЖ, точные пороги, и где покупатели чаще всего ошибаются.

Проверено по первоисточникам: 10 октября 2026 г.

Краткосрочный ВНЖ: порог 150 000 $

Согласно статье 15(j) Закона Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», краткосрочный вид на жительство может быть выдан иностранцу, которому принадлежит право собственности на недвижимое имущество в Грузии (кроме сельскохозяйственной земли) рыночной стоимостью свыше 150 000 долларов США в эквиваленте в лари. Это же право распространяется на супруга/супругу и ребёнка/детей заявителя.

Порог вырос со 100 000 до 150 000 долларов с 1 марта 2026 года. На многих сайтах — включая отдельные агентства недвижимости и релокационные блоги — всё ещё указана старая цифра в 100 000 долларов. Перед тем как доверять любой цифре в интернете, проверяйте дату публикации.

Почему цена в договоре и рыночная стоимость — не одно и то же

Это главный момент, который упускают многие покупатели. Закон не спрашивает, сколько вы заплатили и что указано в договоре купли-продажи. Он требует рыночную стоимость, установленную сертифицированным оценщиком из организации, аккредитованной Центром аккредитации Грузии.

Эквивалент 150 000 долларов в договоре сам по себе ничего не доказывает. Оценка — это отдельный, обязательный этап, и именно заключение оценщика, а не ваш счёт на оплату, является основанием для миграционной службы. Объект, купленный чуть ниже порога, может не подойти, даже если его рекламируют как «подходящий для ВНЖ»; объект, купленный около порога, стоит проверить независимой оценкой, прежде чем считать вопрос решённым.

Какая недвижимость подходит

Подходит любая недвижимость в Грузии, кроме сельскохозяйственной земли, — квартиры, дома на землях несельскохозяйственного назначения, коммерческие помещения, если их сертифицированная рыночная стоимость достигает порога. Конституция Грузии (статья 19(4)) ограничивает право собственности на сельскохозяйственную землю государством, муниципалитетом, гражданином Грузии или объединением граждан Грузии, с узкими исключениями по закону. Это ограничение отдельно от правил ВНЖ и ими не меняется.

Порог относится к принадлежащему вам праву собственности, и, по действующим официальным разъяснениям, можно суммировать стоимость нескольких правильно зарегистрированных и оценённых объектов — не обязательно, чтобы один объект сам по себе стоил 150 000 долларов, если общая оценённая стоимость ваших объектов достигает порога.

А если покупать на этапе строительства?

Мы не будем утверждать, что покупка квартиры на этапе строительства дороже 150 000 долларов автоматически даёт право на ВНЖ. Это не работает как простое правило, и любой, кто говорит иначе, упрощает реальное требование закона.

Право на ВНЖ зависит от наличия права собственности на объект и от его сертифицированной рыночной стоимости — оба условия связаны со статусом регистрации объекта. Для квартиры в строящемся доме то, чем именно вы владеете до регистрации и сдачи здания, и когда сертифицированная оценка может быть применена, зависит от конкретного проекта, стадии его регистрации и структуры сделки. Мы не нашли официального разъяснения, которое давало бы единое простое правило для всех случаев покупки на этапе строительства. Если ВНЖ входит в ваши планы, проверяйте конкретный статус владения и оценки для конкретного объекта и его регистрации — это не то, что можно подтвердить одним договором бронирования или прайс-листом застройщика.

Инвестиционный ВНЖ: порог 300 000 $

Это отдельный режим, не путайте его с порогом выше. Согласно статье 15(h) того же закона, инвестиционный вид на жительство может быть выдан иностранцу, который либо осуществил инвестицию на сумму не менее 300 000 долларов США в эквиваленте в лари, либо владеет недвижимостью (также кроме сельскохозяйственной земли) сертифицированной рыночной стоимостью свыше 300 000 долларов США в эквиваленте в лари. Это право также распространяется на членов семьи согласно закону.

Что после 5 лет по инвестиционному режиму — не автоматически и не сразу

Вид на жительство на неопределённый срок доступен после инвестиционного режима, согласно статьям 15(k) и 16(5) — но только при соблюдении конкретных условий, а не просто через пять лет ожидания.

Для варианта с недвижимостью нужно непрерывно владеть объектом в течение 5 лет после получения инвестиционного ВНЖ и подать заявление в Агентство до истечения этого 5-летнего срока, предоставив документы из Национального агентства публичного реестра, подтверждающие непрерывное владение всё это время. Продажа объекта в этот период или истечение срока ВНЖ без подачи заявления прерывает этот путь. Это не «купил недвижимость за 300 000 $ и получил бессрочный ВНЖ» — это условный путь, зависящий от соблюдения требований на протяжении всех пяти лет.

Сроки, стоимость и процедура

По действующему тарифу Агентства развития государственных сервисов (SDA), оба вида ВНЖ — краткосрочный и инвестиционный — оформляются по одним и тем же срокам и пошлинам:

Срок оформления	Пошлина
30 календарных дней	300 GEL
20 календарных дней	450 GEL
10 календарных дней	600 GEL

Обычно требуются: заявление, копия документа, удостоверяющего личность, подтверждение законного пребывания, документы о праве собственности на недвижимость, сертифицированная оценка рыночной стоимости, фото и квитанция об оплате пошлины. Точный список документов уточняйте непосредственно в Агентстве перед подачей — требования могут обновляться.

Что проверить до внесения резерва

• Убедитесь по выписке из публичного реестра, а не по описанию в объявлении, что объект — не сельскохозяйственная земля.
• Получите независимую оценку от аккредитованной организации, прежде чем считать порог достигнутым — не полагайтесь только на цену в договоре.
• Определите, какой режим вам подходит — краткосрочный (150 000 $) или инвестиционный (300 000 $): у них разные требования и разные перспективы.
• При покупке на этапе строительства с прицелом на ВНЖ — проверяйте статус регистрации и собственности именно для этого объекта, а не в общих чертах.
• Если вас интересует путь к бессрочному ВНЖ через инвестиционный режим, планируйте на 5 лет непрерывного, документально подтверждённого владения — а не на разовую покупку.
• Уточняйте актуальные сроки, пошлины и список документов непосредственно в Агентстве перед подачей заявления.

Что делает RAUNF Group — и чего не делает

RAUNF Group не является миграционным органом и не одобряет, не гарантирует и не влияет на решения по ВНЖ. Мы сами не проводим аккредитованную оценку недвижимости. Мы помогаем со стороной сделки: подбираем объекты, соответствующие вашей цели с учётом планов на ВНЖ, сопровождаем сделку и при необходимости связываем вас с независимыми сертифицированными оценщиками и квалифицированными грузинскими юристами или специалистами по миграционным вопросам.

Мы не называем текущие объекты «подходящими для ВНЖ» только потому, что цена продажи превышает 150 000 или 300 000 долларов. Цена продажи выше 150 000 $ — это не то же самое, что сертифицированная рыночная стоимость выше 150 000 $. Если для вас важен вопрос ВНЖ, скажите об этом прямо — мы отметим объекты, которые имеет смысл оценить независимо по реальным критериям, а не исходить из того, что цена в прайс-листе уже всё решает.

Частые вопросы

Можно ли получить ВНЖ в Грузии при покупке недвижимости?

Да, при условии, что сертифицированная рыночная стоимость объекта достигает нужного порога, а объект — не сельскохозяйственная земля. Право на подачу заявления — это не то же самое, что автоматическое получение ВНЖ; подача заявления — отдельный шаг.

Какая стоимость недвижимости требуется?

Сертифицированная рыночная стоимость, установленная аккредитованным оценщиком — не цена в договоре купли-продажи. Эти суммы могут отличаться, и для миграционной службы имеет значение именно заключение оценщика.

В чём разница между порогами 150 000 $ и 300 000 $?

150 000 $ (статья 15(j)) — порог для краткосрочного ВНЖ. 300 000 $ (статья 15(h)) — отдельный режим, инвестиционный ВНЖ, доступный либо через недвижимость такой сертифицированной стоимости, либо через соответствующую инвестицию на 300 000 $. Только инвестиционный режим может вести к бессрочному ВНЖ после 5 лет непрерывного, документально подтверждённого соблюдения условий.

Подходит ли сельскохозяйственная земля?

Нет. Сельскохозяйственная земля прямо исключена из обоих режимов — краткосрочного и инвестиционного ВНЖ.

Могут ли супруг/супруга и дети получить ВНЖ вместе со мной?

Да, закон распространяет оба режима ВНЖ — краткосрочный и инвестиционный — на супруга/супругу и ребёнка/детей заявителя.

Гарантирует ли RAUNF Group получение ВНЖ?

Нет. Мы не миграционный орган и не можем гарантировать результат по ВНЖ. Мы помогаем с подбором объектов и сопровождением сделки, а также можем связать вас с независимыми оценщиками и квалифицированными специалистами по миграционным вопросам.

Рассматриваете покупку недвижимости в Грузии с целью оформления ВНЖ?

Запросите подбор объектов у RAUNF Group — мы будем исходить из реальных порогов, описанных выше, а не из предположений продавца, и отметим, что стоит оценить независимо.

См. также: Может ли иностранец купить недвижимость в Грузии?, Сколько на самом деле стоит покупка недвижимости в Грузии, наш раздел о процессе покупки, а также разделы Батуми, Тбилиси, для инвесторов и Почему RAUNF Group.

Источники

• Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» — статья 15(j) краткосрочный ВНЖ (150 000 $), статья 15(h) инвестиционный ВНЖ (300 000 $), статьи 15(k) и 16(5) — бессрочный ВНЖ; сводный текст с учётом Закона № 1803 от 25 июня 2026 г.
• Агентство развития государственных сервисов (SDA) — сроки, пошлины и документы для оформления ВНЖ
• Законодательный вестник Грузии (Matsne) — Конституция Грузии, статья 19(4), собственность на сельскохозяйственную землю