Ar užsienietis gali pirkti nekilnojamąjį turtą Gruzijoje?

Taip. Užsienietis, taip pat ir nerezidentas, gali savo vardu įsigyti butą, namą ar komercinį nekilnojamąjį turtą Gruzijoje. Tam nereikia leidimo gyventi, Gruzijos įmonės ar specialaus leidimo pirkti.

Svarbiausia išimtis – žemės ūkio paskirties žemė. Jos užsienietis savo vardu įsigyti negali.

Tai reiškia, kad jeigu žiūrite butą Batumyje ar Tbilisyje, pats faktas, kad esate Lietuvos pilietis ir negyvenate Gruzijoje, nėra kliūtis sandoriui. Tikroji rizika prasideda vėliau: ką tiksliai perkate, kokie dokumentai tai patvirtina, kas yra pardavėjas, ar nėra įkeitimų ir apribojimų, ir ar pinigai į Gruziją atkeliaus taip, kad bankui nekiltų klausimų.

Paskutinė patikra pagal pirminius šaltinius: 2026 m. rugpjūtis.

Leidžiama pirkti – ir čia atsakymas yra paprastas

Gruzijoje užsienietis gali įsigyti nekilnojamąjį turtą tiesiogiai savo vardu. Nereikia steigti Gruzijos bendrovės vien tam, kad nusipirktumėte butą. Nereikia pirmiausia gauti leidimo gyventi. Nėra užsienio pirkėjams nustatytos kvotos ar atskiro antkainio vien dėl jų pilietybės.

Tai taikoma ne tik jau pastatytiems butams. Užsienietis gali įsigyti ir dar statomą būstą, namą su po juo esančia ne žemės ūkio paskirties žeme, komercines patalpas, parkavimo vietą, sandėliuką ar neužstatytą ne žemės ūkio paskirties sklypą.

Todėl klausimas „ar užsienietis gali pirkti NT Gruzijoje?“ iš esmės išsisprendžia labai greitai. Gali.

Tačiau vien šio atsakymo neužtenka sprendimui priimti. Būtent čia daugelis pirkėjų ir sustoja per anksti.

Tikroji rizika – ne leidimas pirkti

Užsienio nuosavybės teisė Gruzijoje yra gana paprasta. Ir būtent dėl to pirkėjui lengva pagalvoti, kad sunkiausia dalis jau baigta. Ji nebaigta.

Jeigu teisė pirkti yra aiški, kitas klausimas turi būti ne „ar man leidžiama?“, o „ką tiksliai aš perku?“.

Tas pats butas gali būti visiškai skirtingas sandoris priklausomai nuo jo dokumentų, registracijos, pardavėjo istorijos, projekto stadijos ir vystytojo. Naujos statybos projekte dar svarbu suprasti, ką jūs teisiškai įgyjate iki pastato užbaigimo. O perkant sklypą pirmiausia reikia žiūrėti ne į namo vizualizaciją, o į žemės paskirtį.

Užsieniečio teisė pirkti nėra pagrindinė sandorio rizika. Pagrindinė rizika – konkretus pastatas, konkretus vystytojas ir konkretūs dokumentai.

Kokią nuosavybę galima įsigyti savo vardu?

Praktiškai užsienio pirkėjui svarbiausios kategorijos yra šios:

• butai, įskaitant dar statomus projektus;
• namai ir po jais esanti ne žemės ūkio paskirties žemė;
• komercinės patalpos;
• parkavimo vietos;
• sandėliukai ir kitos registruojamos patalpos;
• neužstatyti ne žemės ūkio paskirties sklypai.

Jeigu perkate įprastą butą Batumyje ar Tbilisyje, jūsų pilietybė savaime nesukuria papildomo pirkimo apribojimo.

Tačiau su žeme situacija kitokia. Čia būtina patikrinti paskirtį dar prieš pradedant rimtai derėtis dėl kainos.

Žemės ūkio paskirtis: vienintelė svarbi išimtis

Gruzijos Konstitucijos 19 straipsnio 4 dalis nustato, kad žemės ūkio paskirties žemę gali turėti valstybė, savivaldybė, Gruzijos pilietis arba Gruzijos piliečių asociacija. Išimtys gali būti nustatytos tik organiniu įstatymu, priimtu ne mažesne kaip dviejų trečdalių visų Parlamento narių balsų dauguma.

Organinis įstatymas numato dvi konkrečias išimtis: paveldėjimą ir užsienio valdomą arba užsieniečių kontroliuojamą bendrovę, veikiančią pagal investicinį planą, patvirtintą Gruzijos Vyriausybės sprendimu.

Todėl vien tai, kad bendrovė įregistruota Gruzijoje, savaime nepanaikina apribojimo. Jei ji faktiškai kontroliuojama užsieniečių arba daugiausia priklauso užsieniečiams, šioje taisyklėje ji laikoma užsienio subjektu.

Trumpai: „įforminsime žemę Gruzijos įmonės vardu“ nėra teisėtas būdas apeiti žemės ūkio paskirties žemės apribojimą.

Tai svarbu ypač tada, kai perkamas ne butas, o sklypas su planuojamu namu. Prieš vertinant lokaciją, kainą ar statybos galimybes reikia žinoti, kokia yra registruota žemės paskirtis.

Kaip vyksta pats pirkimo sandoris?

Kai kalbame apie įprastą nekilnojamojo turto sandorį, procesą verta matyti kaip kelis atskirus etapus: objekto apžiūra → nuosavybės ir dokumentų patikra → preliminarus susitarimas ir avansas → notariniai veiksmai, kai jie reikalingi → registracija → komunaliniai klausimai ir turto administravimas.

Svarbiausias momentas yra prieš pinigų pervedimą. Pirmiausia tikrinama nuosavybės istorija, su turtu susiję įkeitimai ir kiti suvaržymai, hipotekos bei teismo apribojimai.

Naujos statybos projekte tikrinamas ir pats vystytojas: jo užbaigti projektai, statybos leidimai bei dokumentai, susiję su konkrečiu projektu.

Nuosavybės teisės registruojamos per Gruzijos Nacionalinę viešojo registro agentūrą (National Agency of Public Registry, NAPR). Oficialus standartinis terminas yra keturios darbo dienos.

Registracijos mokestis ir terminas

Paslauga	Terminas	Mokestis
Standartinė registracija	4 darbo dienos	150 GEL
Skubos tvarka	1 darbo diena	270 GEL
Tą pačią dieną	tą pačią dieną	350 GEL

Todėl jeigu kas nors sako, kad „registracija Gruzijoje užtrunka vieną dieną“, verta paklausti, ką tiksliai turi omenyje. Vienos darbo dienos registracija yra mokama pagreitinta paslauga už 270 GEL. Standartinis terminas – keturios darbo dienos.

Tai nėra visas sandorio laikas. Kiek užtruks pats pirkimas nuo pirmos apžiūros iki registracijos, priklauso nuo dokumentų, pardavėjo, finansavimo ir to, ar reikia papildomų patikrų.

Ar būtina atvykti į Gruziją?

Ne.

Užsienietis gali organizuoti nekilnojamojo turto įsigijimą ir nebūdamas Gruzijoje. Vienas iš įprastų būdų – tinkamai parengtas įgaliojimas, leidžiantis atstovui atlikti konkrečius veiksmus pirkėjo vardu.

Kai dokumentas išduodamas užsienyje, jo naudojimui Gruzijoje gali reikėti apostilės. Gruzija yra 1961 m. Hagos konvencijos dėl dokumentų legalizavimo panaikinimo dalyvė, todėl tinkamai apostilizuotas viešasis dokumentas gali būti naudojamas pagal konvencijos procedūrą, be atskiro konsulinio legalizavimo.

Taip pat NAPR siūlo nuotolinio elektroninio sandorio sprendimus. Konkretaus sandorio atveju verta iš anksto patikrinti, ar pasirinktas būdas ir jūsų dokumentai atitinka nuotolinio pasirašymo reikalavimus.

Todėl pirkimas per atstovą iš Lietuvos savaime nėra jokia išimtis ar įtartina schema. Tai teisėtas būdas atlikti sandorį fiziškai nebūnant Gruzijoje.

Banko sąskaita: čia žmonės dažnai pradeda nuo neteisingo galo

Nekilnojamojo turto sandoris gali būti teisiškai tvarkingas, bet praktikoje sustoti ties pinigų keliu.

Pirkėjui svarbu suprasti vieną dalyką: bankui neužtenka žinoti, kad pinigų turite. Gali reikėti paaiškinti, iš kur tie pinigai atsirado ir kaip jie teisėtai juda iki sandorio.

Jeigu lėšos atkeliauja iš Lietuvos banko, Gruzijos bankas gali prašyti dokumentų, pagrindžiančių lėšų kilmę. Tai gali būti pajamų, turto pardavimo, paskolos, dividendų, įmonės veiklos ar kitų teisėtų lėšų šaltinių dokumentai – priklausomai nuo konkrečios situacijos.

Neteisinga seka: išsirinkti būstą → pasirašyti → sumokėti avansą → susitarti dėl užbaigimo → tik tada aiškintis, kaip pinigai pateks į Gruziją.

Teisinga seka: suprasti, kaip teisėtai ir dokumentais pagrįstai atkeliaus lėšos → iš anksto išsiaiškinti, ko reikės bankui → tik tada įsipareigoti dėl turto.

Kiek tai užtruks, nėra vieno universalaus atsakymo. Priklauso nuo banko, kliento statuso, dokumentų, lėšų kilmės ir konkretaus mokėjimo. Todėl pažadas, kad sąskaita ar pavedimas bus sutvarkytas per konkretų trumpą terminą, nėra tas pats, kas oficiali valstybės nustatyta registracijos trukmė.

Nauja statyba: kaina nėra vienintelis skaičius

Perkant jau įregistruotą butą galima vertinti konkretų objektą: kas yra savininkas, kas įregistruota, kokie yra suvaržymai.

Nebaigtame projekte dalis šių klausimų pasikeičia. Jūs perkate ne tik kvadratinius metrus. Vertinate ir projektą, kuriame dar nėra galutinio pastato tokia forma, kokią matote vizualizacijose.

Todėl reikia žiūrėti į statybos leidimą, teisę į projekto žemę, vystytojo ankstesnius užbaigtus projektus ir sutarties sąlygas. Ypač svarbu suprasti, kas atsitinka, jeigu statybos vėluoja, kokias teises turi pirkėjas ir kas tiksliai jam priklauso iki projekto užbaigimo.

Vienas vystytojas gali turėti dešimt užbaigtų pastatų, kitas – nė vieno. Šis skirtumas yra daug svarbesnis už gražią projekto vizualizaciją.

„Garantija“ nėra tas pats, kas pajamos iš turto

Batumio apartamentų projektuose kartais siūlomas vadinamasis garantuotas pajamingumas. Pats pažadas gali būti realus, tačiau reikia suprasti, kas iš tikrųjų jį moka.

Keturi klausimai turi būti atsakyti raštu: nuo kokios sumos skaičiuojamas procentas, kas moka, kiek laiko mokama ir kokiomis sąlygomis.

Svarbiausia – nesupainioti pažadėto mokėjimo su tuo, kiek pats butas uždirba. Garantinis mokėjimas gali būti įskaičiuotas į turto kainą. Todėl vertinant tokį pasiūlymą reikia atskirai žiūrėti į objekto kainą ir į tai, kokias realias pajamas jis gali generuoti pasibaigus garantiniam laikotarpiui. Šią schemą detaliai išnarstėme atskirai: Garantuoja 10 % grąžą? Ką iš tiesų perkate.

Kas kainuoja po pirkimo?

Pirkimo dieną sumokėta kaina nėra visas turto ekonominis vaizdas.

Jeigu būstas bus nuomojamas, atsiranda nuomos pajamų apmokestinimo klausimas. Gruzijoje fizinio asmens gyvenamosios paskirties nuomos pajamoms tam tikromis sąlygomis taikomas 5 proc. tarifas, kai pajamoms netaikomi atskaitymai.

Turto mokestis fiziniams asmenims taip pat priklauso nuo aplinkybių, įskaitant šeimos metines pajamas. Nuosavybės pardavimo atveju gali atsirasti kapitalo prieaugio apmokestinimo klausimas. Gruzijos taisyklėse gyvenamosios paskirties butui ir su juo susijusiam sklypui taikomas 5 proc. kapitalo prieaugio tarifas, tačiau konkrečiam sandoriui svarbios jo aplinkybės.

Lietuvos mokesčių rezidentui dar reikia atskirai įvertinti, ar ir kokios deklaravimo prievolės atsiranda Lietuvoje. Tai priklauso nuo konkretaus asmens rezidavimo statuso, pajamų pobūdžio ir kitų aplinkybių, todėl šį klausimą verta pasitikrinti su mokesčių specialistu.

Leidimas gyventi perkant nekilnojamąjį turtą

Nekilnojamojo turto pirkimas ir teisė gyventi Gruzijoje yra du skirtingi klausimai.

Nuo 2026 m. kovo 1 d. trumpalaikio leidimo gyventi pagrindas yra Gruzijoje turimas nekilnojamasis turtas, išskyrus žemės ūkio paskirties žemę, kurio rinkos vertė viršija 150 000 JAV dolerių ekvivalentą Gruzijos lariais. Ši taisyklė taip pat taikoma sutuoktiniui ir vaikams.

Tai svarbus pakeitimas. Senesniuose straipsniuose ir skelbimuose vis dar galima rasti 100 000 JAV dolerių ribą. Ji buvo ankstesnė. Nuo 2026 m. kovo 1 d. riba yra 150 000 JAV dolerių.

Svarbu ir tai, kad vertinama rinkos vertė, o ne vien pirkimo sutartyje įrašyta suma. Rinkos vertę turi nustatyti sertifikuotas vertintojas, kurio akreditacija atitinka Gruzijos reikalavimus. Pats turto įsigijimas suteikia pagrindą teikti prašymą, bet savaime nėra garantija, kad leidimas bus išduotas.

Ką tikrinti prieš pervedant pirmuosius pinigus?

Čia verta turėti ne bendrą atsargumo jausmą, o konkretų sąrašą.

Pirmiausia – nuosavybę. Paprašykite naujo viešojo registro išrašo, o ne vien pardavėjo atsiųstos seno dokumento kopijos. Patikrinkite savininką, objekto identifikaciją, įkeitimus, hipotekas ir teisinius apribojimus.

Antra – žemę. Jei perkamas namas, sklypas ar objektas, susijęs su žeme, patikrinkite registruotą paskirtį. Vien tai, kad pardavėjas kalba apie gyvenamąjį namą, neatsako į klausimą, kokia yra žemės paskirtis.

Trečia – naują statybą. Patikrinkite statybos leidimą, teisę į projekto žemę ir vystytojo jau užbaigtus projektus. Vertinkite tai, kas pastatyta, o ne tai, kas pažadėta.

Ketvirta – patį objektą. Registro duomenys turi sutapti su tuo, kas parduodama: plotas, patalpų išplanavimas, parkavimo vieta, sandėliukas ir kitos sudedamosios dalys.

Penkta – skolas ir pajamas. Patikrinkite komunalinių paslaugų įsiskolinimus. Jeigu perkate nuomai, žiūrėkite į faktinį užimtumą ir faktines grynąsias pajamas, o ne vien į pardavimo prezentacijoje pateiktą prognozę.

Ką verta daryti toliau?

Geras pirmas žingsnis nėra rezervuoti patikusį butą. Pirmas žingsnis – gauti dokumentus ir suprasti, ką jie iš tikrųjų reiškia.

Jeigu objektas yra Batumyje ar Tbilisyje, galima pradėti nuo konkretaus skelbimo, registro išrašo ir projekto dokumentų. Tada jau aišku, ką reikia tikrinti ir kur gali atsirasti papildoma rizika.

RAUNF Group Batumyje ir Tbilisyje padeda su objekto patikra ir sandorio organizavimu. Galite tiesiog atsiųsti svarstomą objektą – gausite tiesų įvertinimą apie nuosavybės dokumentus, vystytoją ir realius skaičius, o ne bendrą pažadą, kad „viskas tvarkoje“.

Svarbiausia suprasti vieną dalyką: leidimas užsieniečiui pirkti NT Gruzijoje niekada nebuvo sunkiausia sandorio dalis. Sunkioji dalis – įsitikinti, kad perkate būtent tai, už ką mokate.

Kai teisė pirkti jau aišku, kitas natūralus klausimas – kiek realiai kainuoja pats sandoris. Tai išklojome atskirai: Ką iš tikrųjų kainuoja būsto pirkimas Gruzijoje.

Šaltiniai

• Gruzijos teisės aktų registras (Legislative Herald) – Konstitucija ir organinis įstatymas dėl žemės nuosavybės, leidimų gyventi pagrindai
• Nacionalinė viešojo registro agentūra (NAPR) – nekilnojamojo turto registravimo terminai ir mokesčiai
• Valstybinė paslaugų plėtros agentūra (SDA) – leidimai gyventi
• HCCH – Apostilės konvencijos statusas
• PwC Worldwide Tax Summaries: Georgia – fizinių asmenų pajamų ir kapitalo prieaugio apmokestinimas