Kiek iš tikrųjų kainuoja pirkimas Gruzijoje

Buto kainą pirkėjas paprastai turi prieš akis dar gerokai prieš pasirašydamas sutartį. Problema prasideda tada, kai paaiškėja, kad tai nėra visa pirkimo kaina. Prie jos gali atsirasti notaras, agento mokestis, vertinimas, banko išlaidos, valiutos keitimas, vertimai, baldai, administravimas ir kitos eilutės, kurių pirminiame pasiūlyme dažnai nėra.

Gruzijoje ši „pasala“ ateina ne iš valstybės. Čia nėra nei nuosavybės perleidimo mokesčio, nei žyminio mokesčio, o standartinė nuosavybės teisės perleidimo registracija kainuoja 150 GEL. Todėl svarbiausia ne bandyti atspėti vieną bendrą procentą virš buto kainos, o susidėti savo sandorio eilutes ir iš anksto išsiaiškinti, kas už kiekvieną iš jų moka.

Žemiau pateikti tarifai ir taisyklės — šiuo metu skelbiami duomenys; jie gali keistis, todėl prieš sandorį verta pasitikrinti iš naujo. Paskutinė patikra pagal pirminius šaltinius: 2026 m. rugpjūtis.

Valstybės dalis netikėtai maža

Pirkėjui, atėjusiam iš rinkos, kurioje valstybė nuo nekilnojamojo turto sandorio gali pasiimti pastebimą dalį, Gruzijos modelis atrodo neįprastai paprastas. Įprastame sandoryje nėra atskiro nuosavybės perleidimo mokesčio ir nėra žyminio mokesčio.

Tai svarbu ne todėl, kad valstybės išlaidos apskritai neegzistuoja, o todėl, kad jos sudaro labai aiškią ir patikrinamą sandorio dalį. Didžioji klausimų dalis prasideda kitoje pusėje — privačiose paslaugose ir konkrečiose sutarties sąlygose.

Todėl klausti vien „kiek kainuoja butas?“ neužtenka. Reikia klausti: „Kiek kainuoja šis konkretus sandoris ir kas už kiekvieną jo dalį moka?“

Ką būtent ima valstybė

Žemiau pateikti Nacionalinės viešojo registro agentūros (NAPR) tarifai ir terminai yra oficialus orientyras. Standartinė nuosavybės teisės perleidimo registracija atliekama per keturias darbo dienas. Vienos darbo dienos ir tos pačios dienos variantai yra mokamas greitis, o ne standartinė paslauga.

Paslauga	Terminas	Oficialus mokestis
Nuosavybės teisės perleidimo registracija	4 darbo dienos	150 GEL
Ta pati, skubos tvarka	1 darbo diena	270 GEL
Ta pati, tą pačią dieną	tą pačią dieną	350 GEL
Registro išrašas, elektroninis	1 darbo diena	13 GEL
Registro išrašas, popierinis	1 darbo diena	20 GEL
Išrašas tą pačią dieną	tą pačią dieną	52 GEL elektroninis / 75 GEL popierinis
Kadastro planas	1 darbo diena	7 GEL
Parašo patvirtinimas	iš karto	7 GEL
Hipotekos pažymėjimas	3 darbo dienos	75 GEL
Neregistruoto pastato įteisinimas	14 darbo dienų	500 GEL

Svarbi praktinė detalė: kas konkrečiai sumoka registracijos mokestį, yra šalių susitarimo klausimas. Tai neturėtų likti „kaip nors susitarsime“. Įrašykite į sutartį.

Ko šiame sąraše nėra

Būtent čia prasideda tikroji pirkimo kainos dalis.

Notaro išlaidos priklauso nuo atliekamų veiksmų, dokumentų ir konkrečios situacijos. Klausimas turėtų būti paprastas: „Kiek tiksliai kainuos notaro paslaugos šiame sandoryje ir už ką mokama?“

Agento komisinis priklauso nuo agento darbo, susitarimo su pardavėju ar pirkėju ir konkretaus pasiūlymo. Klauskite: „Koks jūsų komisinis, kas jį moka ir už kokias konkrečias paslaugas?“

Vertinimo kaina priklauso nuo vertintojo, objekto ir vertinimo paskirties. Jei vertinimas reikalingas, iš anksto klauskite: „Kas atlieka vertinimą, kokiam tikslui jis reikalingas ir kiek kainuos būtent šis vertinimas?“

Vertimo ir apostilės išlaidos priklauso nuo dokumentų skaičiaus, kalbos, vertimo apimties ir to, kokio dokumentų patvirtinimo reikia konkrečiam sandoriui. Klausimas: „Kuriuos dokumentus reikia versti ir apostilizuoti, ir kas tiksliai už tai moka?“

Banko pavedimų bei valiutos konvertavimo išlaidos priklauso nuo banko, valiutos, pavedimo krypties ir naudojamos mokėjimo sistemos. Klauskite: „Kiek kainuos mano konkretus pavedimas ir valiutos konvertavimas, jei mokėsiu iš šios sąskaitos ir šia valiuta?“

Nė vienos šių išlaidų nereikia spėlioti. Jas galima išsiaiškinti prieš pasirašant. Jei pardavėjas ar tarpininkas nenori aiškiai užrašyti, kas į kainą įeina ir kas ne, tai jau yra informacija apie patį sandorį.

PVM: svarbu ne tarifas, o kas įskaičiuota

Standartinis PVM tarifas Gruzijoje yra 18 %. Tačiau pirkėjui praktinis klausimas nėra vien „koks PVM tarifas?“. Svarbiausias klausimas yra: „Ar mano nurodyta kaina jau apima PVM?“

Ypač svarbu tai išsiaiškinti perkant naujos statybos objektą, kai reklamuojama kaina gali būti pateikta pagal konkretaus pardavėjo kainodaros modelį. Neužtenka žodinio atsakymo. Paprašykite, kad būtų aiškiai parašyta, ar nurodyta kaina yra galutinė ir ar PVM joje jau įskaičiuotas.

Pinigai kainuoja ne tik pinigus, bet ir laiką

Kai pinigai keliauja per banką, sandoris gali būti priklausomas ne vien nuo to, ar sąskaitoje yra pakankama suma. Gruzijos bankas gali paprašyti pagrįsti lėšų kilmę prieš atlikdamas pavedimą.

Tokiu atveju kaina gali būti laikas. Objektas gali būti rezervuotas, mokėjimo terminas gali artėti, o bankas dar gali tikrinti dokumentus ir lėšų kilmę.

Todėl šį klausimą verta susitvarkyti prieš prisiimant neatšaukiamus įsipareigojimus, o ne tada, kai jau reikia skubiai pervesti pinigus. Patį sandorio mechanizmą — žemės apribojimą, dokumentus, banko patikrą ir registraciją — nagrinėjame atskirai: Ar užsienietis gali pirkti nekilnojamąjį turtą Gruzijoje?

Nauja statyba: mokėjimų grafikas yra kainos dalis

Perkant naujos statybos objektą, vien buto kaina nepasako, kiek laiko ir kokiomis sąlygomis tavo pinigai bus susieti su projektu.

Jei mokama dalimis, svarbu raštu turėti ne tik bendrą kainą, bet ir visą mokėjimų seką. Turi būti aišku, kiek mokama kiekviename etape, kokia data ar įvykis paleidžia kitą mokėjimą ir kas atsitinka, jei statybos vėluoja.

Taip pat turi būti aišku, kokias teises turi pirkėjas vėlavimo atveju, kas nutinka jau sumokėtiems pinigams, jei sutartis nutrūksta, ir kokios sąlygos taikomos abiem šalims.

Mokėjimų grafikas nėra techninė sutarties detalė. Jis nustato, kiek laiko tavo kapitalas lieka projekte ir kokią riziką prisiimi iki objekto perdavimo.

Mokesčiai po pirkimo

Pirkimo diena nėra taškas, kuriame baigiasi mokestinė tema. Po pirkimo gali atsirasti pajamų iš nuomos, turto pardavimo ar turto mokesčio klausimai. Pagal pateiktas taisykles taikomi tokie tarifai ir sąlygos:

Mokesčio rūšis	Taikymas
Gyvenamosios paskirties nuomos pajamos	5 %, kai fizinis asmuo nuomoja gyvenamąjį turtą gyvenimo tikslais ir netaiko atskaitymų
Pelnas pardavus butą ar namą kartu su jam priskirtu sklypu	5 %
Turto mokestis	Taikomas fiziniams asmenims rezidentams, kai metinės šeimos pajamos viršija 40 000 GEL
Turto mokesčio mokėjimo terminas	Lapkričio 15 d.

Čia svarbu nesupainioti tarifo su savo asmenine mokestine padėtimi. Konkretus mokestinis rezultatas priklauso nuo sandorio, turto ir savininko aplinkybių.

Vien tai, kad matote 5 %, dar nereiškia, kad jūsų galutinė mokestinė situacija automatiškai yra 5 %. Mokesčių taisyklę reikia taikyti konkrečiam žmogui ir konkrečiam sandoriui.

Lietuva irgi turi reikšmės

Jeigu gyvenate Lietuvoje, Gruzijos mokestinės taisyklės nėra visas atsakymas.

Deklaravimo ir mokestinės prievolės Lietuvoje priklauso nuo jūsų mokestinės rezidencijos, pajamų pobūdžio ir kitų asmeninių aplinkybių. Todėl prieš priimant sprendimą verta pasitikrinti savo situaciją su mokesčių specialistu.

Gruzijoje taikoma taisyklė, perskaityta atskirai nuo jūsų šalies taisyklių, gali duoti visiškai neteisingą bendrą vaizdą.

Leidimas gyventi turi savo kainą

Nuo 2026 m. kovo 1 d. kvalifikuojantis nekilnojamasis turtas, išskyrus žemės ūkio paskirties žemę, turi turėti didesnę nei 150 000 USD ekvivalento lariais rinkos vertę.

Čia yra svarbus skirtumas: kalbama apie rinkos vertę, o ne automatiškai apie sutartyje įrašytą pirkimo kainą. Rinkos vertę turi nustatyti sertifikuotas akredituotas vertintojas.

Tai reiškia, kad vertinimas yra atskiras etapas ir atskira išlaida. Be to, pats nekilnojamojo turto įsigijimas savaime negarantuoja leidimo gyventi.

Jeigu senesniame straipsnyje matote 100 000 USD ribą, tai yra ankstesnė taisyklė, o ne dabartinis slenkstis.

Objekto išlaikymas po registracijos

Įsigijus butą, atsiranda išlaidos, kurios su pačiu pirkimo sandoriu gali neturėti nieko bendro.

Namo eksploatacijos ar administravimo mokestis priklauso nuo konkretaus pastato, jo infrastruktūros, paslaugų ir administravimo modelio. Klauskite: „Koks yra dabartinis mėnesio mokestis ir kas tiksliai į jį įeina?“

Komunaliniai mokėjimai priklauso nuo faktinio naudojimo, objekto ir teikiamų paslaugų. Klauskite: „Kokios yra įprastos šio objekto komunalinės išlaidos ir kas į jas įeina?“

Draudimo kaina priklauso nuo objekto, draudžiamos rizikos, draudimo sumos ir draudiko sąlygų. Klauskite: „Ką tiksliai reikia apdrausti ir kokios sąlygos taikomos šiam objektui?“

Jeigu butas nuomojamas ir naudojamasi administravimo įmonės paslaugomis, administravimo mokestis priklauso nuo operatoriaus, paslaugų apimties ir sutarties. Klauskite: „Kokią dalį pajamų ar kokį mokestį operatorius ima ir kokias paslaugas už tai suteikia?“ Jei vietoje administravimo mokesčio jums siūlomas garantuotas pajamingumas, aritmetika pasikeičia dar kartą — tą schemą narstome atskirai: Garantuoja 10 % grąžą? Ką iš tiesų perkate.

Baldai ir buitinė technika taip pat turi savo gyvenimo ciklą. Išlaidos priklauso nuo objekto komplektacijos, naudojimo intensyvumo ir to, ką sutartyje prisiima savininkas.

Ir svarbiausia: šios išlaidos niekur nedingsta vien todėl, kad konkretų mėnesį butas neuždirba pajamų.

Terminai: valstybės dalis yra greičiausia

Registracijos procesas gali užtrukti nuo vienos iki keturių darbo dienų, priklausomai nuo pasirinktos paslaugos. Tačiau tai tik registro dalis.

Dokumentų patikra, banko atitikties procedūros, derybos, vertinimas, vertimai, notariniai veiksmai ir tarptautiniai mokėjimai neturi vieno bendro paskelbto laikrodžio. Kiekvienas iš jų priklauso nuo konkrečios situacijos ir dalyvaujančių šalių.

Todėl į klausimą „kiek užtrunka pirkimas?“ sąžiningiausias atsakymas yra toks: valstybės registras yra nuspėjamiausia sandorio dalis. Visa kita reikia planuoti pagal konkretų objektą ir konkrečius dokumentus.

Kas turi būti raštu prieš pasirašant

Prieš pasirašydami sutartį turėtumėte turėti aiškų atsakymą bent į šiuos klausimus:

• Kokia yra tiksli galutinė kaina?
• Ar į ją įskaičiuotas PVM?
• Kas moka nuosavybės registracijos mokestį?
• Koks yra agento mokestis ir kas jį moka?
• Kas moka notaro išlaidas?
• Koks yra mokėjimų grafikas?
• Koks įvykis ar data paleidžia kiekvieną mokėjimo etapą?
• Kas atsitinka, jeigu statybos ar objekto perdavimas vėluoja?
• Koks yra dabartinis namo eksploatacijos mokestis?

Ir dar viena taisyklė: viskas, ką pardavėjas vadina „įskaičiuota“, turi būti sutartyje.

Jeigu sakoma, kad į kainą įeina parkavimo vieta, sandėliukas, baldai, buitinė technika ar administravimo paslauga, tai turi būti aiškiai aprašyta. Žodinis „nesijaudinkite, viskas bus“ nėra sutarties sąlyga.

Susidėk skaičių pats

Nėra sąžiningos universalios taisyklės „prie buto kainos pridėkite X %“. Tokia formulė būtų patogi, bet ji nepasakytų, kas iš tikrųjų vyksta tavo sandoryje.

Pradėk nuo sutartos buto kainos. Tada prie jos pridėk tik tas išlaidas, kurios realiai taikomos konkrečiam sandoriui: kas moka registraciją, ar taikomas PVM ir ar jis jau įtrauktas, kokios yra notaro ir agento sąlygos, ar reikalingas vertinimas, kokios yra banko ir valiutos keitimo išlaidos, kas įeina į objekto komplektaciją ir kokie įsipareigojimai lieka po pirkimo.

Pasirašymo dieną apie kiekvieną eilutę turėtum galėti pasakyti vieną iš keturių dalykų: „įskaičiuota“, „moku aš“, „moka pardavėjas“ arba „man netaikoma“.

Jeigu to negali pasakyti, tu dar nežinai tikrosios pirkimo kainos.

Tas pats skelbimo skaičius gali reikšti skirtingą sandorį

Du butai, kurių skelbimo kaina vienoda, realiai gali kainuoti labai skirtingai. Viename PVM, baldai ar tam tikros paslaugos gali būti įtraukti, kitame — ne. Vienas objektas gali būti paruoštas registracijai, kitas parduodamas išsimokėtinai ir kartu su statybų laikotarpio rizika.

Todėl lyginti vien tik skelbimo kainą nėra pakankama. Reikia lyginti visą pasiūlymą: ką gauni, ką moki, kada moki ir kokią riziką prisiimi iki to momento, kai objektas tampa tavo.

O jeigu dar renkatės ne objektą, o miestą, tie du rinkos elgiasi skirtingai — palyginimas čia: Batumis ar Tbilisis: ką iš tikrųjų perkate?

RAUNF Group dirba Batumyje ir Tbilisyje ir gali peržiūrėti konkretų pasiūlymą eilutė po eilutės, įskaitant tas eilutes, kurių pardavėjas apskritai nenurodė. Prieš pasirašant reikia žinoti ne tik, kiek kainuoja butas, bet kiek kainuoja visas sandoris.

Šaltiniai

• Nacionalinė viešojo registro agentūra (NAPR) — nekilnojamojo turto registravimo tarifai ir terminai
• PwC Worldwide Tax Summaries: Georgia — perleidimo ir žyminio mokesčio nebuvimas, PVM, nuomos pajamos, kapitalo prieaugis, turto mokestis
• Gruzijos teisės aktų registras (Matsne) — leidimo gyventi riba ir taikomi teisės aktai