Garantuoja 10 % grąžą? Ką iš tiesų perkate

Batumio apartamentai neretai parduodami su 8 %, 10 % ar net 12 % metinės grąžos pažadu. Kartais ji garantuojama dvejiems ar trejiems metams.

Tačiau 10 % garantuojama grąža dar nereiškia, kad pats butas uždirba 10 %. Prieš pasirašant svarbu suprasti, iš kur atsiranda tie pinigai ir kas juos moka.

Parašyta 2026 m. rugpjūtį. Toliau pateikti skaičiai yra su šaltiniais ir datomis – skaitydami vėliau, patikrinkite juos pagal atitinkamus metus.

Garantija nėra tas pats, kas investicijos grąža

Pradėkime nuo skirtumo, kuris dažnai pasimeta pardavimo prezentacijoje.

Investicijos grąža yra tai, ką uždirba pats turtas. Butas priima svečius, generuoja nuomos pajamas, iš jų atskaičiuojamos išlaidos, o tai, kas lieka, yra ekonominis turto rezultatas.

Garantija yra kitas dalykas. Tai vienos įmonės pažadas kitai šaliai mokėti nustatytą sumą, nepriklausomai nuo to, kiek pats butas tuo metu uždirba.

Tai nereiškia, kad garantuojama grąža yra blogas produktas. Ji gali būti visiškai racionali. Tačiau jos vertę reikia vertinti ne tik kaip „10 % pajamingumą”, o ir kaip pažadą, kurį turi įvykdyti konkretus mokėtojas.

Todėl klausimas yra ne vien „kiek garantuojate?”.

Klausimas yra: kas moka, iš kokių pinigų moka ir kiek laiko tas mokėjimas gali būti tęsiamas?

Iš kur iš tikrųjų gali atsirasti garantuojami pinigai?

Iš esmės yra trys variantai.

Pirmas. Pats butas iš tikrųjų uždirba tiek, kiek išmokama investuotojui. Tai paprasčiausias scenarijus. Turto pajamos pakankamos pažadėtam mokėjimui padengti.

Antras. Kūrėjas pinigus uždirba kitur – pavyzdžiui, iš projekto pardavimo maržos – ir dalį jų grąžina pirkėjui palaipsniui. Tokiu atveju garantija nebūtinai yra bloga. Tačiau jos šaltinis nėra pats butas.

Trečias. Pirkėjas dalį šių pinigų jau sumokėjo pirkimo metu, tik to nematė kainoje. Tai nutinka tada, kai garantiją turintis butas kainuoja daugiau negu identiškas butas be garantijos. Pirkėjas sumoka kainos priedą, o vėliau dalį jo atgauna periodinių „garantuotų” mokėjimų forma.

Tai nėra sukčiavimas. Tačiau ekonominė tokio sandorio esmė visiškai kitokia, nei gali pasirodyti iš vieno skaičiaus „10 %”.

Vienas klausimas, kuris daug ką išsprendžia

Kiek kainuoja lygiai toks pats butas be garantuojamos grąžos?

Tai turėtų būti vienas pirmųjų klausimų prieš pasirašant.

Jeigu kūrėjas turi skaidrią kainodarą, atsakymas neturėtų būti sudėtingas. Abu variantai turėtų būti palyginami.

Pavyzdžiui:

• butas su garantija – 60 000 USD;
• identiškas butas dviem aukštais žemiau be garantijos – 50 000 USD;
• garantija – 10 % dvejus metus.

Per dvejus metus pirkėjui būtų išmokėta 12 000 USD.

Tačiau pirkimo metu jis jau sumokėjo 10 000 USD daugiau už garantiją.

Tai reiškia, kad jis ne tiek „nusipirko pajamas”, kiek iš anksto sumokėjo už jų finansavimą ir vėliau dalį savo pinigų susigrąžina dalimis.

Štai kodėl procentas pats savaime nieko nepasako apie sandorio kokybę.

Kiek iš tikrųjų uždirba Batumio butas?

Čia prasideda įdomesnė dalis, nes Batumio rinką reikia vertinti ne pagal pažadėtą metinį procentą, o pagal tai, kaip realiai juda turistų srautas ir nuomos paklausa.

Rodiklis	Duomenys
Lankytojų skaičius Adžarijoje, 2024 m.	~2,5 mln.
Aktyvūs trumpalaikės nuomos skelbimai Batumyje	~3 300–3 600
Užimtumas vasarą	55–56 %
Vidutinė paros kaina	~37 USD
Tipinės bendros metinės vieno buto pajamos	~7 000 USD
Pajamų dalis, gaunama per du mėnesius	daugiau kaip 80 %

Paskutinė eilutė yra svarbesnė, nei gali pasirodyti.

Butas, kuris per metus sugeneruoja apie 7 000 USD bendrųjų pajamų, neuždirba maždaug po 580 USD kiekvieną mėnesį.

Didžioji dalis pinigų ateina labai trumpu laikotarpiu.

Jeigu daugiau kaip 80 % pajamų gaunama per du mėnesius, tai reiškia maždaug 2 800 USD per kiekvieną iš tų dviejų mėnesių, o per likusius dešimt mėnesių pajamos yra gerokai mažesnės.

Ir tie 7 000 USD dar nėra tai, kas lieka investuotojui.

Iš bendrųjų pajamų reikia mokėti platformos komisinius, valdymo įmonės dalį, valymą po svečių, komunalines paslaugas, baldų ir įrangos keitimą bei kitus kaštus, kurie niekur nedingsta vien todėl, kad butas žiemą beveik neuždirba.

Dabar palyginkime tai su 10 % garantija nuo 60 000 USD.

Tai būtų 6 000 USD per metus, išmokami kas mėnesį ir mokami ne tik rugpjūtį, bet ir žiemą.

Skirtumas nėra mažas.

Todėl natūraliai kyla klausimas: kas jį finansuoja?

Ką garantija iš tikrųjų paslepia

Garantija turi vieną labai realų privalumą. Ji išlygina sezonines pajamas.

Investuotojui daug lengviau planuoti, kai pinigai ateina kas mėnesį, o ne beveik visas metines pajamas reikia uždirbti per du vasaros mėnesius.

Tai yra reali produkto vertė. Nereikia jos neigti.

Tačiau kartu dingsta vienas svarbus signalas.

Garantijos laikotarpiu geras ir silpnas butas gali mokėti tą pačią sumą. Tikrasis pastato ir konkretaus būsto veiklos rezultatas lieka paslėptas iki garantijos pabaigos.

Tuo metu pirkėjas jau nebegali pakeisti sprendimo, kurį priėmė pirkimo dieną.

Batumio ne sezono rinka apskritai nėra vien tik „vasara gera, žiema bloga”. Ji svyruoja.

2024 m. pirmąjį ketvirtį užsakytų nakvynių Batumyje skaičius, palyginti su tuo pačiu ankstesnių metų laikotarpiu, sumažėjo 30 %.

Tuo pat metu Adžarijos turizmo administracija vertina, kad 10 % sezoniškumo pagerėjimas regiono ekonomikai pridėtų 50–60 mln. USD per metus.

Tai svarbus skaičius. Ir svarbu žinoti, kas jį skelbia: institucija, kurios viena iš funkcijų yra turizmo krypties vystymas ir populiarinimas.

Žiemos statistika, kurią jums parodys – ir kodėl ji atsako į kitą klausimą

Geras pardavimo pristatymas gali turėti labai konkretų skaičių.

Pagal STR Global duomenis, kuriuos 2025 m. I ketvirčio apžvalgoje skelbia Gruzijos nacionalinė turizmo administracija, prekės ženklu pažymėtų viešbučių užimtumas buvo toks:

Vieta	Prekės ženklo viešbučių užimtumas, 2025 m. I ketv.
Batumis	59,9 %
Tbilisis	39,5 %
Likusi Gruzijos dalis	35,3 %

Batumis žiemą pagal šį rodiklį pirmauja šalyje. Skaičius yra tikras.

Tačiau jis matuoja ne tai, ką gali uždirbti jūsų perkamas apartamentas.

STR skaičiuoja veikiančius ir duomenis teikiančius prekės ženklu pažymėtus viešbučius. Didelė dalis sezoninio Batumio apgyvendinimo žiemą apskritai nedirba. Likusi paklausa tenka tiems viešbučiams, kurie lieka atviri.

Tai yra išlikusių rinkos dalyvių statistika.

Jūsų butas į šį baseiną automatiškai nepatenka.

Jis konkuruoja su maždaug 3 500 trumpalaikės nuomos skelbimų, kurie gali likti rinkoje ištisus metus, nepriklausomai nuo to, ar kas nors juos užsako. Be to, jis konkuruoja su kitais to paties pastato butais.

2025 m. I ketvirtį vidutinis užimtumas tarp „Airbnb” skelbimų visoje Gruzijoje siekė 40,9 %. Tai visos šalies vidurkis, kurį palaiko ir miestai, kuriuose paklausa nėra tokia sezoniška.

Todėl 59,9 % skaičius nėra melagingas. Jis tiesiog atsako į kitą klausimą.

Kas jums garantuoja pinigus?

Čia jau reikia atsiversti sutartį.

Ne pardavimo prezentaciją. Ne skaičiuoklę. Sutartį.

Pirmiausia pažiūrėkite, kuri juridinė šalis įsipareigoja mokėti garantuojamą sumą. Ar tai pats projekto kūrėjas? Ar atskira valdymo įmonė?

Labai dažnai mokėtojas būna pastatui sukurta paslaugų įmonė. Tokia įmonė gali turėti labai mažai savo turto.

Pažadas mokėti yra tiek vertingas, kiek pajėgus jį vykdyti pažadą davęs subjektas.

Todėl verta klausti:

• kas nutiks, jeigu ši įmonė bus likviduota antraisiais metais;
• ar įsipareigojimas pereina kitai įmonei;
• ar mokėjimai kuo nors užtikrinti;
• ar yra sąskaitos lėšų rezervas, kito turto užtikrinimas ar kita apsauga;
• kokia yra pirkėjo teisinė priemonė, jeigu mokėjimai tiesiog sustoja.

Atsakymas „galėsite kreiptis į teismą” savaime dar nėra finansinis užtikrinimas.

Jeigu įmonė neturi turto, teisinė teisė pareikšti reikalavimą ir reali galimybė atgauti pinigus yra du skirtingi dalykai.

Tai nėra priežastis automatiškai atsisakyti tokio produkto. Tai yra priežastis garantiją vertinti kaip neužtikrintą kreditinį pažadą, o ne kaip paties buto generuojamą grąžą.

Kas nutinka, kai garantija baigiasi?

Tarkime, ateina treti metai ir garantija baigiasi.

Tada lieka tai, ką iš tikrųjų nusipirkote.

Pastate gali būti, tarkime, 300 beveik vienodų butų. Daugelio jų garantijos baigiasi tuo pačiu metu. Visi jie gali būti siūlomi tose pačiose platformose. Jie konkuruoja tarpusavyje ir su maždaug 3 500 kitų trumpalaikės nuomos skelbimų Batumyje.

O stipriausias pajamų laikotarpis trunka vos du mėnesius.

Štai toks yra tikrasis turtas. Garantija tiesiog atidėjo momentą, kai su juo susidursite.

Todėl svarbiausias klausimas pirkimo dieną turėtų būti ne „kokia garantuojama grąža?”, o: „kiek šis butas gali uždirbti ketvirtaisiais metais, kai garantijos nebebus?”

Visa kita iki tol yra finansavimo mechanizmas, kurį reikia suprasti atskirai.

„10 %” – nuo ko tiksliai?

Vienas skaičius gali slėpti kelis skirtingus dalykus. Prieš pasirašant reikia raštu išsiaiškinti bent penkis.

Nuo kokios sumos skaičiuojama? Nuo pirkimo kainos? Nuo kainos kartu su baldų paketu? Nuo sumos su PVM? Kuo didesnė bazė, tuo didesnė ir išmoka.

Ar tai bendroji, ar grynoji suma? Ar iš jos jau atimtas valdymo mokestis, komunalinės išlaidos ir kiti kaštai?

Kada mokama? Kas mėnesį ar vienkartine suma metų pabaigoje? Jei pinigai išmokami tik po metų, tai yra kitoks finansinis susitarimas.

Kiek laiko mokama ir nuo kada prasideda garantija? Nuo sutarties pasirašymo ar nuo pastato atidarymo? Jei statybos ar projekto užbaigimas vėluoja metus, skirtumas gali būti reikšmingas.

Kas vyksta iki pastato atidarymo? Perkant nebaigtą projektą mokėjimai gali prasidėti gerokai anksčiau, nei pradedamas skaičiuoti garantuojamas laikotarpis.

Visus penkis atsakymus verta turėti raštu.

Jeigu į juos atsakoma greitai ir aiškiai, tai savaime nėra garantija, kad sandoris geras. Tačiau tai yra geras ženklas, kad bent jau suprantate, ką perkate.

Vienas mokesčių klausimas, kurį verta išsiaiškinti iš anksto

Gruzijos taisyklė numato 5 % mokestį fizinio asmens gyvenamosios paskirties nuomos pajamoms, o gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto pardavimo pelnas yra neapmokestinamas, jeigu turtas išlaikytas ilgiau nei dvejus metus.

Tačiau ši išimtis netaikoma turtui, kuris naudojamas verslo pajamoms generuoti.

Paprastas buto nuomojimas gyvenamosios paskirties nuomininkams yra viena situacija. Butas, įtrauktas į viešbučio tipo valdymo sistemą, gali būti vertinamas kitaip.

Todėl klausimą, kaip konkretus objektas bus traktuojamas jūsų atveju, verta išsiaiškinti su mokesčių konsultantu prieš pasirašant, o ne tada, kai ateina laikas parduoti.

Mes galime peržiūrėti jūsų svarstomą pasiūlymą ir aiškiai parodyti, kokie skaičiai jame realūs, o kur prasideda prielaidos.

Ką patikriname prieš rekomenduodami pasirašyti?

Prieš vertinant tokį pasiūlymą, mums svarbiausi ne pardavimo skaidrėse esantys procentai, o šie dalykai:

• projekto kainoraštis su garantija ir be jos;
• juridinis asmuo, kuris įsipareigoja mokėti;
• kokį turtą ir įsipareigojimus tas subjektas iš tikrųjų turi;
• jau užbaigti kūrėjo projektai, o ne būsimi projektai;
• realios panašių jau veikiančių objektų pajamos;
• valdymo sutarties sąlygos pasibaigus garantiniam laikotarpiui;
• kiek butų yra konkrečiame pastate;
• kiek jų buvo perparduota;
• kokiomis kainomis jie buvo perparduoti.

Jeigu šių klausimų neįmanoma atsakyti, vien 10 % skaičius neturėtų būti priežastis pirkti.

Jeigu į juos galima atsakyti aiškiai, tada jau galima kalbėti apie patį sandorį.

Kai kurie garantuojamos grąžos projektai yra geri. Būtent todėl verta užduoti nepatogius klausimus. Geras sandoris nuo jų neturėtų nukentėti.

O kaip dėl Tbilisio?

Šis straipsnis sąmoningai kalba apie Batumį.

Garantuojamos grąžos produktas daugiausia susijęs su pakrantės rinka, kur pajamos tokios sezoniškos, kad jas natūraliai norisi išlyginti.

Tbilisio rinka veikia kitaip. Paklausą čia formuoja verslo kelionės, persikėlimas gyventi, medicinos paslaugos, tranzitas, studentai ir kiti srautai.

Todėl Batumio skaičių negalima tiesiog perkelti į Tbilisį – nei į vieną, nei į kitą pusę.

Atskiras Tbilisio ir Batumio investicijų palyginimas turi būti daromas pagal kiekvieno miesto realius skaičius.

Pabaigai

Garantuojama 10 % grąža nėra nei automatiškai gera, nei automatiškai bloga. Tačiau ji nėra tas pats, kas 10 % uždirbantis butas.

Prieš vertinant procentą reikia atskirti tris dalykus: kiek kainuoja pats turtas, kiek jis realiai gali uždirbti ir kas įsipareigoja jums mokėti skirtumą, jeigu turto pajamų tam nepakanka.

Jeigu garantija baigiasi trečiaisiais metais, jūsų investicija nesibaigia. Tada prasideda tikrasis jos gyvenimas.

Todėl geriausias klausimas prieš perkant yra ne „kiek garantuojate?”, o: kiek šis konkretus butas vertas ir kiek jis uždirbs tada, kai garantijos nebebus?

Atsiųskite mums pasiūlymą – kainoraštį, garantijos sąlygas ir informaciją apie pastatą. Grįšime su aiškia matematika ir nurodysime, kas konkrečiai jums skolingas pinigus pagal garantiją. Susitikimo tam nereikia.

Garantinis pajamingumas – tik viena dalis platesnio sprendimo tarp dviejų miestų. Visą palyginimą rasite čia: Batumis ar Tbilisis: ką iš tikrųjų perkate?

Šaltiniai

• Adžarijos turizmo administracija — lankytojų srautai ir sezoniškumas, 2024 m.
• „Airbnb” rinkos duomenys apie Batumį — aktyvūs skelbimai, užimtumas, vidutinė paros kaina, pajamų pasiskirstymas ir 2024 m. I ketvirčio užsakytų nakvynių pokytis, apibendrinta btuai.ge
• Gruzijos nacionalinė turizmo administracija, Gruzijos turizmo statistikos apžvalga, 2025 m. I ketv. — prekės ženklu pažymėtų viešbučių užimtumas pagal miestus (šaltinis: STR Global) ir „Airbnb” užimtumas bei objektų skaičius (šaltinis: AirDNA): gnta.ge
• Nuomos pajamų ir kapitalo prieaugio apmokestinimas — PwC Gruzijos mokesčių apžvalgos