გარანტირებული შემოსავალი ბათუმში: რას ყიდულობთ სინამდვილეში

ბათუმში აპარტ-ოტელების გაყიდვისას ხშირად ერთ-ერთი მთავარი რიცხვი 8%, 10% ან ზოგჯერ 12%-ია — წლიური „გარანტირებული შემოსავალი” ორი ან სამი წლის განმავლობაში.

ეს რიცხვი შეიძლება რეალურ და სწორ დაპირებას წარმოადგენდეს. მაგრამ ერთი რამ თავიდანვე უნდა გაიმიჯნოს: გარანტირებული გადახდა და ქონების რეალური შემოსავალი ერთი და იგივე არ არის.

თუ გინდათ გაიგოთ, რას ეფუძნება ეს 10%, ვინ იხდის ფულს და რა რჩება გარანტიის დასრულების შემდეგ, პასუხი კონტრაქტში და ციფრებში უნდა მოძებნოთ.

დაწერილია 2026 წლის აგვისტოში. ქვემოთ მოცემული ციფრები წყაროებითა და თარიღებითაა მოწოდებული — შეადარეთ ისინი იმ წელს, როდესაც ამას კითხულობთ.

გარანტირებული შემოსავალი არის გადახდის გრაფიკი და არა ქონების შემოსავალი

ქონების შემოსავალი არის ის, რასაც თავად აქტივი გამოიმუშავებს.

გარანტია სხვა რამეა. ეს არის კომპანიის დაპირება, რომ გარკვეული პერიოდის განმავლობაში გადაგიხდით ფიქსირებულ თანხას იმის მიუხედავად, რეალურად რამდენს გამოიმუშავებს თქვენი კონკრეტული აპარტამენტი.

პირველი ტურისტულ მოთხოვნაზეა დამოკიდებული. მეორე კი იმ კომპანიის გადახდისუნარიანობასა და სურვილზე, რომელმაც ეს ვალდებულება აიღო.

ეს თავისთავად არ ნიშნავს, რომ გარანტირებული პროგრამა ცუდია. უბრალოდ, მისი შეფასებისას მხოლოდ „რამდენ პროცენტს ვიღებ?” არ უნდა იკითხოთ.

სწორი კითხვა არის: ვინ იხდის ამ ფულს, რა ფულით და რამდენი ხნის განმავლობაში?

საიდან შეიძლება მოდიოდეს ეს ფული?

პრაქტიკულად სამი წყაროა.

პირველი — თავად აპარტამენტი გამოიმუშავებს ამ თანხას. სტუმრები იხდიან, ოპერატორი იღებს შემოსავალს და აქედან ხდება მფლობელისთვის გადახდა.

მეორე — დეველოპერი ფულს სხვა წყაროდან იღებს. მაგალითად, გაყიდვიდან მიღებული მარჟიდან და შემდეგ რამდენიმე წლის განმავლობაში ეტაპობრივად აბრუნებს მას მყიდველთან.

მესამე — მყიდველმა ეს თანხა უკვე გადაიხადა ქონების შეძენისას. გარანტირებული და არაგარანტირებული ერთეულების ფასებს შორის განსხვავება შეიძლება სწორედ ამ დაპირების ღირებულებას შეიცავდეს. შემდეგ მყიდველი თავისივე გადახდილი თანხის ნაწილს პერიოდული გადახდების სახით იღებს უკან.

მეორე და მესამე ვარიანტი თავისთავად თაღლითობას არ ნიშნავს. მაგრამ ორივე ცვლის იმას, თუ რეალურად რამდენად ღირებულია გარიგება.

ამიტომ პროცენტის ნახვა საკმარისი არ არის.

ერთი კითხვა, რომელიც ბევრ რამეს მაშინვე აჩენს

რა ღირს ზუსტად ეს ერთეული გარანტიის გარეშე?

ეს კითხვა პირველივე ეტაპზე უნდა დაისვას.

თუ პროგრამა გამჭვირვალედ არის შედგენილი, დეველოპერს ორივე ფასი უნდა ჰქონდეს: ერთი — გარანტიით და მეორე — მის გარეშე.

მაგალითად:

• გარანტირებული ერთეული — 60,000 აშშ დოლარი
• იდენტური ერთეული, ორი სართულით ქვემოთ, გარანტიის გარეშე — 50,000 აშშ დოლარი
• გარანტია — 10% ორი წლის განმავლობაში

60,000 დოლარის 10% არის 6,000 დოლარი წელიწადში. ორი წლის განმავლობაში ეს არის 12,000 დოლარი.

მაგრამ გარანტიისთვის მყიდველმა უკვე გადაიხადა 10,000 დოლარით მეტი.

ანუ თქვენ არ ყიდულობთ 12,000 დოლარის შემოსავალს ნულიდან. თქვენ წინასწარ გადაიხადეთ 10,000 დოლარის პრემია და შემდეგ ამ თანხის ნაწილი ეტაპობრივად გიბრუნდებათ.

ეს უფრო ჰგავს შემოსავლის საკუთარი ხარჯით დაფინანსებას, ვიდრე აქტივის მიერ გამომუშავებულ 10%-იან უკუგებას.

ამიტომ გარანტიის შეფასება ყოველთვის უნდა დაიწყოს ორი ფასით — გარანტიით და გარანტიის გარეშე.

რას გამოიმუშავებს ბათუმის აპარტამენტი რეალურად?

აქ უკვე გაყიდვების პრეზენტაციიდან ბაზრის ციფრებზე გადავდივართ.

მაჩვენებელი	მონაცემი
აჭარის ვიზიტორები, 2024	~2.5 მილიონი
აქტიური მოკლევადიანი გაქირავების განცხადებები ბათუმში	~3,300–3,600
ზაფხულის დატვირთულობა	55–56%
საშუალო დღიური ფასი	~37 აშშ დოლარი
ერთი აპარტამენტის ტიპური წლიური მთლიანი შემოსავალი	~7,000 აშშ დოლარი
ორი თვის წილი წლიურ შემოსავალში	80%-ზე მეტი

ყველაზე მნიშვნელოვანი აქ ბოლო მაჩვენებელია.

თუ აპარტამენტი წელიწადში დაახლოებით 7,000 აშშ დოლარს გამოიმუშავებს, ეს არ ნიშნავს, რომ ყოველ თვე დაახლოებით 580 დოლარს იღებს.

თუ წლიური შემოსავლის 80%-ზე მეტი ორ თვეში მოდის, თითოეულ ამ ორ თვეში შემოსავალი შეიძლება დაახლოებით 2,800 აშშ დოლარს უახლოვდებოდეს, ხოლო დანარჩენი ათი თვე გაცილებით სუსტი იყოს.

ბათუმის ზამთრის რეალობა ამის დანახვას ისედაც გვაძლევს. მაგრამ ციფრი უკეთ აჩვენებს, რას ნიშნავს ეს ინვესტორისთვის.

და კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი განსხვავება: 7,000 აშშ დოლარი მთლიანი შემოსავალია.

აქედან ჯერ კიდევ უნდა გაითვალისწინოთ პლატფორმის საკომისიო, მენეჯმენტ-კომპანიის წილი, სტუმრებს შორის დასუფთავება, კომუნალური ხარჯები, ავეჯისა და ინვენტარის ჩანაცვლება და იმ თვეების მუდმივი ხარჯები, როდესაც შემოსავალი მცირეა ან საერთოდ არ არის.

ახლა შევადაროთ ეს გარანტიას.

60,000 აშშ დოლარის ღირებულების ერთეულზე 10% ნიშნავს 6,000 აშშ დოლარს წელიწადში. ამ შემთხვევაში თანხა ფიქსირებულია და ყოველთვიურად გერიცხებათ — ზამთარშიც და აგვისტოშიც.

რეალურ ბაზარზე კი დაახლოებით 7,000 დოლარის მთლიანი წლიური შემოსავალი შეიძლება უკიდურესად არათანაბრად იყოს განაწილებული და თან ხარჯებიც ჰქონდეს.

განსხვავება მცირე არ არის.

ვიღაც აფინანსებს ამ სხვაობას. სწორედ ამის გარკვევაა მყიდველის საქმე.

რას მალავს გარანტია — სეზონურობას

გარანტიის ყველაზე პრაქტიკული ფუნქცია ის არის, რომ ძლიერ სეზონურ შემოსავალს თანაბარ ყოველთვიურ გადახდად აქცევს.

ეს რეალური უპირატესობაა. ადამიანს უფრო მარტივად შეუძლია დაგეგმოს ფულადი ნაკადი.

მაგრამ ამავე დროს ქრება მნიშვნელოვანი სიგნალი.

გარანტიის პერიოდში ძლიერ აპარტამენტსა და სუსტ აპარტამენტს შეიძლება ერთი და იგივე თანხა ჰქონდეს გადასახდელი. მფლობელი ვერ ხედავს, რამდენად კარგად მუშაობს სინამდვილეში მისი ერთეული.

ქონების რეალური შედეგი სრულად მაშინ გამოჩნდება, როდესაც გარანტია დასრულდება. ანუ ზუსტად იმ დროს, როდესაც მყიდველს უკვე აღარ შეუძლია მიღებული ინფორმაციის საფუძველზე გარიგების შეცვლა.

სეზონურობა მხოლოდ სიმშვიდე არ არის. ზამთრის ბაზარიც შეიძლება მერყეობდეს.

2024 წლის პირველ კვარტალში ბათუმში დაჯავშნილი ღამეების რაოდენობა წლიურად 30%-ით შემცირდა.

აჭარის ტურიზმის ადმინისტრაციის შეფასებით, სეზონურობის 10%-იანი გაუმჯობესება რეგიონულ ეკონომიკას წელიწადში 50–60 მილიონი აშშ დოლარით გაზრდიდა.

ეს შეფასება თავად ტურიზმის მიმართულების ადმინისტრაციისგან მოდის — უწყებისგან, რომლის საქმიანობის ერთ-ერთი მიმართულება დანიშნულების ადგილის პოპულარიზაციაა. ეს მონაცემიც თავის ადგილზე უნდა დარჩეს.

გარანტია ამ სეზონურობას არ აქრობს. ის უბრალოდ გარკვეული პერიოდის განმავლობაში მფლობელისთვის მის ფინანსურ შედეგს ფიქსირებულ გადახდად აქცევს.

ზამთრის სტატისტიკა, რომელსაც შეიძლება გაჩვენებდნენ

კარგად მომზადებულ გაყიდვების წარმომადგენელს შეიძლება ჰქონდეს ძალიან ძლიერი ზამთრის სტატისტიკაც. და ეს სტატისტიკა რეალურია.

საქართველოს ტურიზმის ეროვნული ადმინისტრაციის მიერ გამოქვეყნებული STR Global-ის მონაცემებით, ბრენდირებულ სასტუმროებში 2025 წლის პირველ კვარტალში დატვირთულობა ასეთი იყო:

ქალაქი / რეგიონი	დატვირთულობა, Q1 2025
ბათუმი	59.9%
თბილისი	39.5%
საქართველოს დანარჩენი ნაწილი	35.3%

ბათუმი ამ მონაცემით ზამთრის პერიოდში ქვეყნის ლიდერია.

მაგრამ აქ ერთი დეტალია, რომელსაც მნიშვნელობა აქვს.

STR ითვლის ბრენდირებულ სასტუმროებს, რომლებიც მუშაობენ და მონაცემებს აგზავნიან. ბათუმის სეზონური განთავსების ობიექტების მნიშვნელოვანი ნაწილი ზამთარში იხურება. დარჩენილი მოთხოვნა კი იმ სასტუმროებზე ნაწილდება, რომლებიც მუშაობას აგრძელებენ.

ამიტომ ეს არის გადარჩენილების სტატისტიკა.

ეს არ ნიშნავს, რომ 59.9% მცდარია. ეს ნიშნავს, რომ ის სხვა კითხვას პასუხობს.

თქვენი აპარტამენტი ამ სასტუმროების სტატისტიკურ ჯგუფში არ შედის. ის კონკურენციას უწევს დაახლოებით 3,500 მოკლევადიან გაქირავების ობიექტს, რომლებიც მთელი წლის განმავლობაში ონლაინ რჩება, მიუხედავად იმისა, ჰყავთ თუ არა სტუმარი, და ასევე იმავე შენობის სხვა ერთეულებს.

იმავე კვარტალში საქართველოში Airbnb-ის განცხადებების საშუალო დატვირთულობა 40.9% იყო. ეს ქვეყნის მასშტაბით საშუალო მაჩვენებელია და მასზე გავლენას ახდენს ქალაქებიც, სადაც მოთხოვნა მთელი წლის განმავლობაში არსებობს.

ამიტომ 59.9% რეალური ციფრია. უბრალოდ, ის არ პასუხობს კითხვას: რამდენს გამოიმუშავებს ჩემი კონკრეტული აპარტამენტი ბათუმში ზამთარში?

ვინ გაძლევთ გარანტიას და რა რჩება ამ კომპანიის შემდეგ?

აქ უკვე პროცენტიდან კონტრაქტზე უნდა გადახვიდეთ.

პირველი, რასაც უნდა შეხედოთ, არის ვინ არის ხელშეკრულებაში ის მხარე, რომელსაც თქვენი თანხის გადახდის ვალდებულება აქვს. დეველოპერი? თუ ცალკე მენეჯმენტ-კომპანია?

ხშირად ეს შეიძლება იყოს კონკრეტული შენობისთვის შექმნილი მომსახურების კომპანია. თუ ამ კომპანიას მნიშვნელოვანი აქტივები არ აქვს, მისი დაპირების ღირებულებაც შეზღუდულია.

ფორმალურად ვალდებულება შეიძლება არსებობდეს. მაგრამ ვალდებულების არსებობა და ფულის მიღების შესაძლებლობა ერთი და იგივე არ არის.

რა ხდება, თუ კომპანია მეორე წელს დაიხურება? კარგად უნდა გესმოდეთ, გადადის თუ არა მისი ვალდებულება სხვა კომპანიაზე. ჩვეულებრივ, ეს ავტომატურად არ ხდება.

შემდეგი კითხვა: რით არის უზრუნველყოფილი გადახდა?

• არსებობს ესქრო?
• რაიმე თანხა არის დაკავებული უზრუნველყოფის სახით?
• არსებობს დეველოპერის სხვა აქტივებზე კონკრეტული უზრუნველყოფა?

თითოეული ასეთი საკითხი კონტრაქტში უნდა ეძებოთ. თუ პასუხი არ არის, ესეც პასუხია.

და თუ კომპანია უბრალოდ შეწყვეტს გადახდას, რა გაქვთ პრაქტიკულად?

სასამართლოში სარჩელის შეტანის უფლება შეიძლება გქონდეთ, მაგრამ კომპანიასთან, რომელსაც აქტივები არ გააჩნია, სასამართლოში მოგებული საქმე თავისთავად ფულს არ ქმნის.

ამიტომ ეს არ არის ავტომატურად მიზეზი, რომ გარიგებაზე უარი თქვათ. ეს არის მიზეზი, რომ გარანტია შეაფასოთ როგორც არაუზრუნველყოფილი კრედიტი იმ კომპანიის მიმართ, რომლის ფინანსური მდგომარეობაც წინასწარ უნდა შეამოწმოთ.

მესამე წელი დადგა. გარანტია დასრულდა. ახლა რა?

დავუშვათ, მესამე წელი დადგა.

თქვენ ფლობთ აპარტამენტს შენობაში, სადაც, მაგალითად, 300 თითქმის იდენტური ერთეულია. მათი გარანტიებიც დაახლოებით ერთ პერიოდში სრულდება. ისინი იმავე პლატფორმებზე გამოჩნდებიან. ყველა ცდილობს იმავე სტუმრის მოზიდვას.

და თქვენ გაქვთ ქალაქი, სადაც დაახლოებით 3,500 მოკლევადიანი გაქირავების განცხადებაა, მაშინ როცა ყველაზე ძლიერი შემოსავალი დაახლოებით ორ თვეზე მოდის.

აი ეს არის აქტივი, რომელიც რეალურად იყიდეთ. გარანტიამ უბრალოდ გადადო მასთან შეხვედრა.

ამიტომ სწორი კითხვა გარიგების დასაწყისში არ არის: „რამდენია გარანტირებული პროცენტი?”

სწორი კითხვაა: „რამდენს გამოიმუშავებს ეს კონკრეტული აპარტამენტი მეოთხე წელს?”

რაც გარანტიის დასრულებამდე ხდება, შეიძლება ფინანსური გადახდის მექანიზმად იყოს მნიშვნელოვანი. მაგრამ ეს ჯერ კიდევ არ გვიჩვენებს აქტივის რეალურ შემოსავალს გარანტიის შემდეგ.

„10%” — რის 10%-ს?

ერთი რიცხვი რამდენიმე ადგილას შეიძლება იმალებოდეს.

რისგან ითვლება პროცენტი?

შეძენის ფასიდან? ავეჯის პაკეტთან ერთად გადახდილი ფასიდან? დღგ-ს ჩათვლით? რაც უფრო დიდია საბაზისო თანხა, მით უფრო დიდია გადასახდელი.

მთლიანი თანხაა თუ წმინდა?

მენეჯმენტის საკომისიოს შემდეგ? კომუნალური ხარჯების შემდეგ? გადასახადების შემდეგ?

როდის გადაიხდიან?

ყოველთვიურად? თუ წლის ბოლოს ერთიანად — მას შემდეგ, რაც დეველოპერს თქვენი ფული მთელი წლის განმავლობაში ჰქონდა?

რამდენი ხნით და რომელი მომენტიდან?

ხელშეკრულების ხელმოწერიდან? თუ შენობის გახსნიდან? თუ გარანტია მხოლოდ დასრულების შემდეგ იწყება, მშენებლობის დაგვიანება მის რეალურ ღირებულებას ცვლის.

რა ხდება გახსნამდე?

ოფ-პლან ერთეულებზე გარანტია შეიძლება დაიწყოს უფრო გვიან, ვიდრე მყიდველი იწყებს გადახდებს.

ეს ხუთივე საკითხი წერილობით უნდა გქონდეთ. თუ დეველოპერი ამ ხუთ კითხვას სწრაფად და კონკრეტულად პასუხობს, ეს კარგი ნიშანია.

ერთი საგადასახადო საკითხი, რომელიც თავიდანვე უნდა გაირკვეს

საქართველოში ფიზიკური პირის საცხოვრებელი ქონების გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი იბეგრება 5%-ით.

საცხოვრებელი ქონების გაყიდვიდან მიღებული ნამეტი კი, თუ ქონება ორ წელზე მეტხანს იყო საკუთრებაში, გათავისუფლებულია გადასახადისგან. თუმცა ეს შეღავათი არ ვრცელდება ქონებაზე, რომელიც ბიზნესის შემოსავლის მისაღებად გამოიყენებოდა.

უბრალოდ დამქირავებელზე გაქირავებული ბინა და სასტუმროს ტიპის მართული პულში ჩართული ერთეული შეიძლება ერთნაირად არ შეფასდეს კონკრეტული საგადასახადო მიზნისთვის.

ამიტომ კონკრეტული შემთხვევის საგადასახადო შედეგი ხელშეკრულების გაფორმებამდე უნდა გადაამოწმოთ საგადასახადო მრჩეველთან.

თუ კონკრეტულ შეთავაზებას გვიგზავნით, შეგვიძლია დაგეხმაროთ თავად გარიგების ციფრებისა და პირობების გაშლაში — რა ღირს ქონება გარანტიით, რა ღირს მის გარეშე და ვინ იღებს გადახდის ვალდებულებას.

რას ვამოწმებთ ხელმოწერამდე

გარანტირებული შემოსავლის შეთავაზების შეფასებისას ჩვენთვის მნიშვნელოვანი იქნებოდა მინიმუმ შემდეგი:

• ფასების სია წერილობით — გარანტიით და გარანტიის გარეშე;
• იურიდიული პირი, რომელსაც გადახდის ვალდებულება აქვს;
• ამ იურიდიული პირის რეალური აქტივები;
• დეველოპერის უკვე დასრულებული შენობები — არა დაგეგმილი, არამედ დასრულებული;
• ქალაქში უკვე მოქმედი მსგავსი ერთეულების რეალური შემოსავალი;
• რას ამბობს მენეჯმენტის ხელშეკრულება გარანტიის დასრულების შემდეგ;
• შენობაში რამდენი ერთეულია;
• რამდენი ერთეული გაიყიდა ხელახლა;
• რა ფასებში მოხდა ეს გაყიდვები.

ეს კითხვები კარგ შეთავაზებას არ აფუჭებს. პირიქით. თუ პროგრამა მართლაც გამართულია, კონკრეტული პასუხები მას უფრო სანდოს ხდის.

რატომ არ უნდა გადავიტანოთ ბათუმის ეს ანგარიში თბილისზე

ზემოთ მოცემული ანალიზი განზრახ ბათუმს ეხება.

გარანტირებული შემოსავლის ასეთი პროდუქტი ძირითადად ზღვისპირა ბაზარზე გვხვდება, რადგან სეზონურობა აქ განსაკუთრებით მკაფიოა და შემოსავლის გასწორების საჭიროებაც სწორედ აქ ჩნდება.

თბილისის მოთხოვნის სტრუქტურა სხვაა. აქ მნიშვნელობა აქვს ბიზნეს-ვიზიტებს, რელოკაციას, სამედიცინო მომსახურებას, ტრანზიტულ მოთხოვნას, სტუდენტურ გაქირავებას და სხვა ფაქტორებს.

ამიტომ ბათუმის ციფრები თბილისზე ავტომატურად არ გადაიტანოთ. არც ერთ მიმართულებაში.

თბილისისა და ბათუმის საინვესტიციო მოდელების ცალკე შედარება შეგვიძლია მოგიმზადოთ მოთხოვნის შემთხვევაში.

დასკვნა: ჯერ ფასი, შემდეგ გარანტია

„10% გარანტირებული შემოსავალი” თავისთავად არაფერს გეუბნებათ იმაზე, რამდენად კარგია კონკრეტული ინვესტიცია.

ჯერ უნდა იცოდეთ, რა ღირს იგივე ქონება გარანტიის გარეშე. შემდეგ — ვინ გპირდებათ გადახდას. შემდეგ — რა აქტივები აქვს ამ კომპანიას. შემდეგ — რას გამოიმუშავებს კონკრეტული ერთეული მაშინ, როდესაც გარანტია აღარ არსებობს.

და ბოლოს — რამდენად რეალისტურია ამ ქონების შემოსავალი იმ ბაზარზე, სადაც სეზონური მოთხოვნა ორ თვეში წლიური შემოსავლის 80%-ზე მეტს ქმნის.

ზოგი ასეთი გარიგება შეიძლება კარგი იყოს. სწორედ ამიტომ არის ეს კითხვები მნიშვნელოვანი. კარგი პროგრამა მათ გაუძლებს.

თუ კონკრეტულ შეთავაზებას განიხილავთ, გამოგვიგზავნეთ ფასების სია, გარანტიის პირობები და შენობის ინფორმაცია. დაგიბრუნებთ ციფრების პირდაპირ გაანგარიშებას და იმასაც, ვინ არის თქვენი ფულის გადახდაზე პასუხისმგებელი. შეხვედრა საჭირო არ არის.

გარანტირებული შემოსავალი მხოლოდ ერთი ნაწილია უფრო ფართო გადაწყვეტილებისა ორ ქალაქს შორის. სრული შედარება აქ: ბათუმი თუ თბილისი: რომელი გიხდება?

წყაროები

• Adjara Tourism Administration — visitor volumes and seasonality, 2024
• Airbnb market data for Batumi — active listings, occupancy, average daily rate, income concentration, and the Q1 2024 year-on-year change in booked nights, as compiled in btuai.ge
• Georgian National Tourism Administration, Statistical Overview of Georgian Tourism, Q1 2025 — branded-hotel occupancy by city (source: STR Global) and Airbnb occupancy and unit counts (source: AirDNA): gnta.ge
• Tax treatment of rental income and capital gains — PwC Georgia tax summaries