Гарантированная доходность в Батуми: что на самом деле стоит за 10%

В Батуми апарт-отели продают с обещанием 8%, 10%, иногда 12% годовых — «гарантированно» на два или три года.

Само слово «гарантированно» ещё ничего не говорит о том, сколько зарабатывает объект.

Главный вопрос другой: кто платит эти деньги, из каких средств и что будет приносить квартира после окончания гарантии?

Написано в августе 2026 года. Цифры ниже приведены с источниками и датами — сверьте их с годом, в котором вы это читаете.

Гарантированная доходность — это график выплат, а не доходность объекта

Здесь важно разделить два понятия.

Доходность объекта — это то, сколько сам актив зарабатывает. Для апартаментов в Батуми это прежде всего туристический спрос, загрузка, стоимость проживания и продолжительность сезона.

Гарантия — это обязательство компании выплатить владельцу заранее определённую сумму независимо от того, сколько фактически заработал сам объект.

Поэтому гарантия — прежде всего вопрос не доходности, а кредитоспособности того, кто её обещает.

Если компания обязуется платить вам 10% годовых, нужно смотреть не только на процент. Нужно понять, кто именно подписывает обязательство, чем располагает эта компания и из каких денег будут производиться выплаты.

Гарантия не обязательно делает предложение плохим. Она может быть удобной: вместо резко меняющегося туристического дохода владелец получает фиксированную сумму каждый месяц.

Но экономическая природа сделки от этого не меняется.

Откуда вообще берутся деньги на гарантию

У гарантированных программ есть всего три источника денег.

Первый: квартира действительно зарабатывает обещанную сумму.

Второй: девелопер получает прибыль в другом месте — например, за счёт маржи при продаже — и постепенно возвращает часть этой суммы владельцу в течение гарантийного периода.

Третий: покупатель фактически сам заплатил за будущие выплаты ещё в момент покупки. Цена квартиры была увеличена, но эта надбавка не была показана как отдельная строка. Затем часть уплаченной суммы возвращается ему по графику.

Второй и третий варианты встречаются чаще, чем покупателю хотелось бы думать.

И ни один из них сам по себе не является мошенничеством. Но оба меняют реальную экономику сделки.

Вопрос, который сразу многое проясняет

Сколько стоит именно эта квартира без гарантии?

Это один из самых полезных вопросов, который можно задать до подписания договора.

Если программа построена прозрачно, у продавца есть две цены: цена с гарантией и цена без неё. Они могут показать обе.

Если же цену без гарантии вам не готовы назвать, стоит задуматься, является ли гарантия отдельным преимуществом или она уже встроена в стоимость квартиры.

Простой пример.

Гарантированная квартира стоит 60 000 USD. Идентичная квартира двумя этажами ниже, но без гарантии, стоит 50 000 USD. Гарантия — 10% на два года.

За два года покупатель получит 12 000 USD гарантированных выплат. Но за саму гарантию он уже заплатил дополнительные 10 000 USD в цене покупки.

Это не покупка дохода. Это финансирование будущих выплат за собственный счёт плюс небольшая плата за такую конструкцию.

Именно поэтому цену с гарантией и цену без гарантии нужно сравнивать до того, как вы начнёте считать проценты.

Сколько на самом деле зарабатывает апартамент в Батуми

Теперь посмотрим не на рекламную цифру, а на рынок.

Показатель	Данные
Посетители Аджарии, 2024	~2,5 млн
Активные объявления краткосрочной аренды в Батуми	~3 300–3 600
Летняя загрузка	55–56%
Средняя дневная ставка	~37 USD
Типичный валовой доход квартиры в год	~7 000 USD
Доля дохода за два месяца	более 80%

Здесь есть одна цифра, которую особенно важно правильно прочитать.

Если квартира приносит около 7 000 USD валового дохода в год, это не означает, что она стабильно зарабатывает примерно 580 USD каждый месяц.

При концентрации более 80% дохода в двух месяцах речь идёт примерно о 2 800 USD в каждом из этих двух месяцев и о значительно меньшем доходе в остальные десять.

Это и есть сезонность.

Кроме того, 7 000 USD — валовой доход.

Из него ещё оплачиваются комиссия платформы, доля управляющей компании, уборка между гостями, коммунальные расходы, замена мебели и оборудования, которые активно используются большим количеством арендаторов, а также постоянные расходы в месяцы, когда дохода практически нет.

Теперь сравним это с гарантией.

При покупке за 60 000 USD гарантия 10% означает 6 000 USD в год, выплачиваемых ежемесячно и одинаково зимой и в августе.

Разница между фактической экономикой квартиры и такой гарантированной выплатой может быть существенной.

Кто-то эту разницу финансирует. Вопрос только в том, кто именно.

Гарантия скрывает главное — сезонность

У гарантии есть реальная ценность.

Она превращает резко сезонный доход в фиксированный ежемесячный платёж. Для владельца это проще для планирования.

Но одновременно исчезает важный сигнал.

В течение гарантийного периода сильная квартира и слабая квартира могут приносить владельцу одинаковую сумму. Реальная эффективность объекта становится видна только после окончания гарантии.

Именно тогда покупатель уже не может изменить то, что было куплено.

При этом межсезонье в Батуми не просто слабое. Оно нестабильное.

В первом квартале 2024 года количество забронированных ночей в Батуми снизилось на 30% год к году.

Администрация туризма Аджарии оценивает, что улучшение сезонности на 10% могло бы добавить региональной экономике 50–60 млн USD в год.

Это тоже важно учитывать: эту оценку публикует орган, одной из задач которого является продвижение туристического направления.

То есть сезонность — не деталь презентации. Это одна из ключевых характеристик самого рынка.

Зимняя статистика, которую вам покажут

Хорошо подготовленный продавец может показать другую цифру. И она будет настоящей.

По данным STR Global, опубликованным Национальной администрацией туризма Грузии для брендированных отелей за первый квартал 2025 года:

Город / территория	Загрузка брендированных отелей
Батуми	59,9%
Тбилиси	39,5%
Остальная Грузия	35,3%

Батуми действительно лидирует по этому показателю зимой.

Но нужно понимать, что именно измеряется.

STR учитывает брендированные отели, которые работают и передают данные. Значительная часть сезонного размещения в Батуми зимой закрывается. Оставшиеся работающие брендированные отели принимают оставшийся спрос и показывают высокую загрузку.

Это статистика выживших.

Квартира инвестора не обязательно находится в той же выборке.

Она конкурирует примерно с 3 500 краткосрочными объявлениями, которые остаются размещёнными круглый год независимо от того, сколько из них получает бронирования. Она также конкурирует с другими апартаментами в том же здании.

Для того же квартала средняя загрузка объявлений Airbnb по Грузии составляла 40,9%. Это показатель по всей стране, включая города с круглогодичным спросом.

Поэтому зимняя цифра 59,9% не является неправильной. Она просто отвечает на другой вопрос.

Кто именно гарантирует выплату — и что останется, если он перестанет платить

Вот здесь начинается проверка, которую многие пропускают.

Откройте договор и найдите точное юридическое лицо, которое обязуется платить вам деньги. Это девелопер? Или отдельная управляющая компания?

Во многих программах обязательство берёт на себя сервисная компания, созданная для конкретного здания. У неё может быть очень мало собственных активов.

Обещание компании, которой практически нечем отвечать по своим обязательствам, стоит ровно столько, сколько стоят её активы.

Следующий вопрос: что произойдёт, если эта компания будет ликвидирована на втором году? Переходит ли обязательство к кому-либо ещё?

Если в договоре этого нет, не стоит предполагать, что кто-то автоматически продолжит выплаты.

Следующий вопрос — чем обеспечено обязательство:

• есть ли эскроу;
• есть ли удержание средств;
• есть ли обеспечение другими активами девелопера.

Проверить это стоит в любом случае. Даже если ответ заранее кажется очевидным.

И наконец: что вы реально можете сделать, если выплаты просто прекратятся?

Теоретически у владельца может быть право обратиться в суд. Но судебное требование к компании, у которой нет активов, остаётся юридическим правом без практической возможности взыскания.

Поэтому гарантия — не причина автоматически отказываться от покупки. Это причина оценивать её именно как необеспеченный кредит, предоставленный компании, кредитоспособность которой вы должны проверить.

Третий год. Гарантия закончилась

Представим третий год.

У вас есть квартира в здании примерно на 300 практически одинаковых апартаментов. Гарантии заканчиваются примерно одновременно. Все владельцы выходят на те же платформы.

А рядом уже есть около 3 500 конкурирующих краткосрочных объявлений.

И всё это происходит на рынке, где основной доход концентрируется в двух месяцах.

Вот актив, который вы действительно купили. Гарантия просто отложила знакомство с ним.

Поэтому правильный вопрос нужно задавать не так: «Какую гарантированную доходность я получу?»

А так: «Сколько эта конкретная квартира сможет заработать на четвёртый год?»

Всё, что происходит до этого момента, нужно рассматривать отдельно — как финансовую конструкцию сделки.

«10%» — от чего именно?

Одна цифра может скрывать пять разных вещей.

1. От какой суммы считается процент?

От цены квартиры? От цены вместе с пакетом мебели? С учётом НДС?

Чем больше база, тем больше сумма выплаты.

2. Это валовая или чистая сумма?

Выплата считается до или после комиссии управляющей компании? Учитываются ли коммунальные расходы? Налоги?

3. Когда выплачиваются деньги?

Ежемесячно? Или одной суммой в конце года, после того как девелопер пользовался вашими деньгами двенадцать месяцев?

4. Как долго действует гарантия и с какого момента?

С даты подписания договора? Или с момента открытия здания?

Если гарантия начинается только после завершения строительства, задержка ввода объекта может существенно изменить экономику предложения.

5. Что происходит до открытия?

Особенно внимательно это нужно смотреть в проектах на стадии строительства. Квартира может продаваться с гарантией, но сама гарантия начинается значительно позже, чем покупатель начинает вносить деньги.

Все пять пунктов должны быть зафиксированы письменно. Если на них отвечают быстро и конкретно, это хороший признак прозрачности условий.

Один налоговый вопрос лучше решить заранее

В Грузии доход физического лица от сдачи жилой недвижимости в аренду облагается по ставке 5%.

При продаже жилой недвижимости прирост стоимости освобождается от налога, если недвижимость находилась в собственности более двух лет. Но это освобождение не применяется к недвижимости, использовавшейся для получения дохода от предпринимательской деятельности.

Квартира, которую владелец сдаёт жильцам, — это одна ситуация. Апартамент, переданный в гостиничный формат управления и включённый в соответствующий пул, — уже другая.

Поэтому вопрос о том, как конкретная недвижимость будет квалифицироваться при последующей продаже, стоит проверить с налоговым консультантом до подписания договора, а не в момент продажи через несколько лет.

Это не налоговая рекомендация для конкретного покупателя. Это правило, которое необходимо учитывать при анализе сделки.

Что мы проверяем до того, как клиент подпишет такую сделку

Мы бы хотели увидеть минимум следующие вещи:

• прайс-лист с ценой квартиры с гарантией и без неё, письменно;
• юридическое лицо, которое обязуется производить выплаты, и информацию о том, чем оно владеет;
• завершённые объекты девелопера — именно завершённые, а не заявленные в планах;
• фактическую выручку сопоставимых уже работающих апартаментов в Батуми;
• условия договора управления после окончания гарантийного периода;
• перспективу выхода из инвестиции: сколько квартир находится в здании, сколько уже перепродавалось и по каким ценам.

Хорошая программа не боится этих вопросов.

Наоборот. Если предложение действительно выдерживает проверку, вопросы только помогают понять его реальную стоимость.

А что с Тбилиси?

Всё выше написанное намеренно относится к Батуми.

Продукт с гарантированными выплатами особенно распространён в прибрежном сегменте именно потому, что доход от туристической аренды здесь сильно зависит от сезона.

У Тбилиси другая структура спроса: деловые поездки, релокация, медицинские поездки, транзит, студенты и другие категории арендаторов.

Поэтому арифметику Батуми нельзя автоматически переносить на Тбилиси — ни в одну, ни в другую сторону. Для Тбилиси нужен отдельный анализ на основе его собственных показателей.

Что в итоге означает «гарантированные 10%»

Не обязательно то, что вам обещает рекламный баннер.

Гарантия — это фиксированный платёж от конкретной компании на конкретный срок.

Чтобы понять его реальную ценность, нужно знать:

• сколько стоит квартира без гарантии;
• кто обязуется платить;
• чем обеспечено обязательство;
• от какой суммы считается процент;
• сколько вы получаете чистыми;
• сколько квартира должна зарабатывать после окончания гарантии.

Если эти вопросы получают ясные ответы, предложение можно оценивать спокойно.

Если вместо ответов остаётся только красивый процент, процент сам по себе ничего не доказывает.

Пришлите нам предложение: прайс-лист, условия гарантии и информацию о здании. Мы вернёмся с расчётом и точным указанием, кто именно обязан вам платить. Встреча не нужна.

Гарантированная доходность — лишь часть более широкого решения между двумя городами. Полное сравнение здесь: Батуми или Тбилиси: что выбрать для покупки?

Источники

• Adjara Tourism Administration — visitor volumes and seasonality, 2024
• Airbnb market data for Batumi — active listings, occupancy, average daily rate, income concentration, and the Q1 2024 year-on-year change in booked nights, as compiled in btuai.ge
• Georgian National Tourism Administration, Statistical Overview of Georgian Tourism, Q1 2025 — branded-hotel occupancy by city (source: STR Global) and Airbnb occupancy and unit counts (source: AirDNA): gnta.ge
• Tax treatment of rental income and capital gains — PwC Georgia tax summaries