Может ли иностранец купить недвижимость в Грузии?

Да. Иностранец, в том числе нерезидент, может приобрести квартиру, дом или коммерческую недвижимость в Грузии и владеть ею на своё имя.

Для покупки не нужны специальное разрешение, грузинская компания или вид на жительство.

Главное исключение — сельскохозяйственная земля.

Последняя проверка по первоисточникам: август 2026 года.

Разрешение купить — не самая важная часть сделки

С точки зрения права иностранная собственность в Грузии устроена достаточно просто. И именно эта простота иногда вводит покупателя в заблуждение.

Человек получает правильный ответ на первый вопрос — «да, иностранцу можно купить недвижимость» — и решает, что самая сложная часть уже позади.

На самом деле всё только начинается.

Закон отвечает на вопрос, можете ли вы владеть недвижимостью. Он не отвечает на вопросы, какой именно объект вы покупаете, действительно ли продавец имеет право его продавать, что зарегистрировано в реестре, какие ограничения существуют, что построил застройщик и что именно вы получите после завершения проекта.

Поэтому риск иностранного покупателя находится не столько в самом факте иностранного владения. Риск — в конкретном здании, конкретном застройщике и конкретных документах.

После ответа «да, можете» правильный вопрос меняется.

Не «имею ли я право это купить?», а: «Что именно я покупаю?»

Что иностранец может купить на своё имя

Иностранец-нерезидент может владеть недвижимостью в Грузии напрямую, без создания местной компании и без предварительного получения ВНЖ.

В частности, иностранцу доступны:

• квартиры, в том числе объекты на стадии строительства;
• частные дома вместе с расположенной под ними несельскохозяйственной землёй;
• коммерческие помещения;
• парковочные места;
• кладовые помещения;
• незастроенные участки с несельскохозяйственным назначением.

Для иностранного покупателя нет квоты на количество приобретаемых объектов и нет отдельной надбавки к цене только из-за его гражданства. Получать ВНЖ до покупки также не требуется.

Но здесь есть принципиальная граница, которую нельзя потерять среди общего правила.

Сельскохозяйственная земля и миф о грузинском LLC

Иностранное физическое лицо не может владеть сельскохозяйственной землёй.

Конституция Грузии, статья 19(4), устанавливает, что сельскохозяйственная земля может находиться в собственности государства, самоуправляемой единицы, гражданина Грузии или объединения граждан Грузии. Исключения допускаются только на основании органического закона, принятого двумя третями полного состава Парламента.

Органический закон предусматривает ровно два исключения:

• наследование;
• иностранная или контролируемая иностранцами компания, действующая в соответствии с инвестиционным планом, утверждённым решением Правительства Грузии.

Здесь возникает один из самых распространённых мифов на рынке.

Грузинская регистрация компании сама по себе не меняет этого правила: если грузинская компания контролируется иностранцами или преимущественно принадлежит иностранцам, для этого ограничения она рассматривается как иностранная. Поэтому фраза «оформим на грузинскую компанию» не является способом обойти запрет — это описание того, что закон не разрешает.

На этом всё. Искать конструкцию, которая якобы позволяет обойти ограничение, не нужно.

Практический вывод проще: если рассматривается земельный участок, его назначение необходимо проверить до того, как участок вообще станет кандидатом на покупку.

Как проходит покупка недвижимости

Регистрация недвижимости проходит через Национальное агентство публичного реестра Грузии.

Разумная последовательность сделки выглядит так: просмотр объекта → проверка права собственности и документов до передачи денег → предварительное соглашение и задаток → нотариальное оформление → регистрация → коммунальные вопросы и управление.

Ключевая часть этой последовательности находится до передачи денег.

До внесения задатка следует проверить историю права собственности, обременения, ипотеки и судебные ограничения. Для новостройки к этому добавляются история завершённых проектов застройщика и разрешительная документация.

Сколько стоит регистрация

Официальные сборы и сроки:

Срок регистрации	Стоимость
4 рабочих дня	150 GEL
1 рабочий день	270 GEL
В тот же день	350 GEL

Четыре рабочих дня — стандартный срок.

Поэтому если кто-то говорит, что регистрация «занимает один день», это означает платную ускоренную услугу стоимостью 270 GEL, а не стандартный срок регистрации.

Это небольшая деталь. Но именно такие детали позволяют отличить точное объяснение процедуры от рекламной фразы.

Можно ли купить недвижимость, не приезжая в Грузию

Да.

Физическое присутствие покупателя в Грузии не является обязательным. Для совершения сделки может использоваться надлежащим образом оформленная доверенность с апостилем.

Грузия участвует в Гаагской конвенции об апостиле с мая 2007 года. Поэтому для документов, подпадающих под действие Конвенции, апостиль является достаточным способом подтверждения подлинности; консульская легализация не требуется.

Национальное агентство публичного реестра также предоставляет возможность удалённого электронного подписания. Однако соответствующая система построена вокруг грузинской цифровой идентификации, поэтому возможность её использования в конкретной ситуации необходимо подтвердить заранее.

Покупка через представителя из-за границы сама по себе не является тревожным сигналом. Это обычный законный способ провести сделку, если документы оформлены правильно.

Но удалённая покупка повышает значение предварительной проверки: вы не должны впервые увидеть документы уже в момент подписания.

Банк и источник денег: здесь сделки часто идут в неправильном порядке

Это один из самых практических вопросов для иностранного покупателя.

Открытие банковского счёта нерезидентом не является автоматическим и не обязательно происходит сразу. Банк проверяет происхождение средств и может запросить подтверждающие документы.

Поэтому распространённая последовательность:

> выбрать объект → подписать договор → внести задаток → договориться о сроках оплаты → потом выяснять, как перевести деньги в Грузию

— является плохой последовательностью.

Рабочая логика обратная:

> понять, каким образом деньги законно и документально поступят в Грузию → заранее выяснить требования банка → только после этого принимать финансовое обязательство по объекту.

Вопрос не только в том, есть ли у покупателя деньги. Вопрос в том, сможет ли он объяснить их происхождение и провести их по банковскому маршруту, который проходит необходимые проверки.

Это особенно важно, если деньги поступают из другой страны, с другого банковского счёта, от компании или с инвестиционного счёта.

Именно поэтому банковский вопрос не стоит оставлять на момент после внесения задатка.

Сначала деньги и их документальная история. Потом обязательство купить.

Если вы рассматриваете конкретный объект, отправьте нам его объявление. Мы можем дать прямую оценку по документам объекта, застройщику и реальной экономике сделки — без необходимости назначать встречу.

Новостройка: цена — только одна часть сделки

Покупка объекта на стадии строительства может быть привлекательной, но риск здесь распределён иначе, чем при покупке готовой недвижимости.

Сроки строительства могут сдвигаться.

У одного застройщика за плечами может быть десять завершённых зданий, у другого — ни одного. Само название проекта не заменяет историю его исполнения.

Поэтому цену необходимо рассматривать вместе с графиком платежей.

Покупателю нужно понимать:

• чем обеспечены внесённые деньги;
• что происходит при задержке завершения строительства;
• какие права возникают у покупателя;
• что именно он получает на каждом этапе;
• каким объектом он фактически владеет, пока здание ещё не существует.

Особенно важно не смешивать обещание будущего объекта с уже существующим правом собственности.

В новостройке необходимо проверить разрешение на строительство, право на землю под проектом и завершённые проекты застройщика.

«Гарантированная доходность»: что именно гарантируют

В Батумских апарт-отелях часто встречается обещание фиксированной доходности на определённый срок.

Иногда такая программа действительно работает так, как заявлено в договоре. Но сам процент ещё не говорит, откуда берутся деньги.

В некоторых случаях это реальный доход от эксплуатации объекта. В других — скидка, встроенная в цену покупки, которая затем возвращается покупателю в виде регулярных выплат.

Поэтому до подписания нужно получить четыре конкретных ответа: на основании чего рассчитана сумма? Кто именно её выплачивает? На какой срок действует обязательство? Что происходит, если предусмотренные условия не выполняются?

Процент сам по себе ничего не гарантирует. Гарантирует только договорное обязательство конкретной стороны — и только в пределах того, что эта сторона действительно обязана и способна выполнить.

Меблировка и управление: доход начинается не с момента получения ключей

Пустая квартира не приносит доход.

Между передачей объекта и первым арендатором могут возникнуть расходы на меблировку, подготовку квартиры, управление и эксплуатацию.

Поэтому расчёт доходности нельзя строить только на рекламной арендной ставке. Для объекта, который должен приносить доход, нужно смотреть на фактическую загрузку и чистый доход, а не только на потенциальную выручку.

Особенно это важно для объектов, которые передаются управляющей компании. Необходимо понимать, какие услуги входят в управление, какие расходы остаются на собственнике и что происходит после окончания первоначальных коммерческих условий.

Налоги: правило нужно знать, но не подменять им консультацию

Для физических лиц налог на недвижимость применяется выше установленного порога — для резидентов, чей годовой семейный доход превышает 40 000 GEL.

Доход физического лица от сдачи жилой недвижимости в аренду, без заявленных вычетов, облагается по ставке 5%.

Прирост капитала при продаже жилой недвижимости облагается по ставке 5%, при этом действует освобождение, если недвижимость находилась во владении более двух лет.

Это освобождение не применяется к недвижимости, используемой для получения предпринимательского дохода. Сдача жилого помещения в аренду сохраняет соответствующий режим; эксплуатация коммерческого помещения как бизнеса — уже другая ситуация.

Это общие правила, а не налоговая рекомендация для конкретной сделки. Конкретную структуру владения, использования и продажи объекта следует проверять с налоговым консультантом.

Если хотите проверить конкретное предложение, отправьте нам объект и его условия. Мы посмотрим не только на цену, но и на то, какие цифры стоят за сделкой.

ВНЖ через недвижимость: и здесь есть дата, которую пора перестать путать

Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», статья 15(j), предусматривает краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего недвижимостью в Грузии, за исключением сельскохозяйственной земли, если её рыночная стоимость превышает эквивалент 150 000 USD.

Право распространяется также на супруга и детей заявителя.

Здесь есть важная дата. С 1 марта 2026 года порог составляет 150 000 USD. Ранее он составлял 100 000 USD.

Поэтому информация, где по-прежнему указано 100 000 USD, описывает прежнее правило. Это уже не тот порог, на который следует ориентироваться при проверке новых сделок.

И ещё одна важная деталь: речь идёт о рыночной стоимости, а не просто о цене, указанной в договоре купли-продажи.

Рыночная стоимость устанавливается оценщиком, аккредитованным национальным органом аккредитации Грузии. Поэтому покупка объекта дешевле установленного порога не означает автоматически, что для целей ВНЖ будет использоваться именно цена договора.

ВНЖ выдаётся на один год и продлевается на один год при каждом последующем обращении. Изменение порога не затронуло уже выданные разрешения: их держатели могут продолжать продление, пока сохраняют недвижимость.

При этом наличие подходящей по стоимости недвижимости поддерживает возможность подачи заявления, но не гарантирует одобрение ВНЖ.

Что проверить до передачи денег

Перед тем как переводить деньги, у покупателя должен быть не набор обещаний продавца, а пакет проверяемых документов.

Минимальный список:

• свежая выписка из публичного реестра, а не копия, которую предоставил продавец;
• история права собственности;
• обременения;
• ипотеки;
• судебные ограничения;
• назначение земельного участка;
• для объекта на стадии строительства — разрешение на строительство;
• право собственности на землю под проектом;
• завершённые проекты застройщика;
• соответствие зарегистрированной недвижимости тому, что фактически продаётся: зарегистрированная площадь, планировка, зарегистрированное парковочное место, зарегистрированное кладовое помещение;
• задолженность по коммунальным и другим платежам, относящимся к объекту;
• для объекта, приобретаемого ради дохода — фактическая загрузка и фактический чистый доход, а не прогноз.

Это не бюрократический список ради списка.

Каждый пункт отвечает на конкретный вопрос: что именно покупатель получает вместе с правом собственности и какие обязательства могут остаться после сделки.

В конце остаётся главный вопрос

Иностранец действительно может купить недвижимость в Грузии. Закон в этом отношении не является главным препятствием.

Но простота права собственности иногда мешает увидеть настоящую сложность сделки.

Проблема редко начинается с вопроса «разрешено ли мне купить?».

Она начинается с другого: какой именно объект я покупаю, кому он принадлежит сейчас, какие ограничения на нём зарегистрированы, что построил этот застройщик, что именно обещано в договоре и откуда должны прийти деньги?

Разрешение на покупку — это начало. Проверка объекта — работа.

Если вы уже нашли квартиру, дом, участок или новостройку, отправьте нам объявление, документы или условия предложения. Мы дадим прямой разбор титула, застройщика и реальных цифр сделки. Встреча не требуется.

Когда с правом на покупку всё ясно, следующие два вопроса — сколько это стоит на самом деле (Сколько на самом деле стоит покупка недвижимости в Грузии) и что стоит за обещанной доходностью (Гарантированная доходность в Батуми: что на самом деле стоит за 10%).

Источники

• Constitution of Georgia, Article 19 — matsne.gov.ge
• Organic Law of Georgia on Agricultural Land Ownership — matsne.gov.ge
• Law of Georgia on the Legal Status of Aliens and Stateless Persons, Article 15(j) — matsne.gov.ge
• National Agency of Public Registry, immovable property registration fees and terms — napr.gov.ge
• Public Service Development Agency, residence permits — sda.gov.ge
• HCCH, status table of the Apostille Convention — hcch.net
• PwC, Georgia individual and corporate tax summaries — taxsummaries.pwc.com