თბილისი თუ ბათუმი: სად ღირს კვადრატული მეტრი უფრო ძვირი?

თბილისში რომ ცხოვრობ, ერთი რამ კარგად იცი: ბინის ფასი მხოლოდ ქალაქის სახელით არ განისაზღვრება. ერთი უბნიდან მეორემდე სხვაობა შეიძლება ძალიან დიდი იყოს. იგივე სურათია ბათუმშიც.

მაგრამ ივლისის 2026 წლის მონაცემებში ერთი განსაკუთრებით საინტერესო რამ ჩანს: ბათუმის თამარის დასახლებაში სტუდიოს ერთი კვადრატული მეტრი უკვე უფრო ძვირი ღირს, ვიდრე თბილისის ოთხ უბანში — ხუთიდან.

myhome.ge-ის 2026 წლის ივლისის მონაცემებით, Tamar settlement-ში სტუდიოს საშუალო მოთხოვნილი ფასი $1,772/m² იყო. შედარებისთვის, Didube-Chugureti-ში — $1,628/m², Gldani-Nadzaladevi-ში — $1,436/m², Isani-Samgori-ში — $1,270/m², და თუნდაც Vake-Saburtalo-ში — $1,752/m². მხოლოდ Old Tbilisi-ს სტუდიო ($1,979/m²) რჩება Tamar settlement-ზე ძვირი.

ეს არ ნიშნავს, რომ ბათუმი მთლიანად თბილისზე ძვირი გახდა. ასეთი დასკვნა ამ მონაცემებიდან არ გამომდინარეობს. მაგრამ ერთი რამ ნამდვილად ჩანს: თუ თბილისში უკვე გაქვს ბინა ან ქირაობ და ბათუმში მეორე უძრავი ქონების ყიდვას განიხილავ, მხოლოდ ფრაზა „ბათუმი უფრო იაფია” გადაწყვეტილების მისაღებად აღარ არის საკმარისი. რაიონს ძალიან დიდი მნიშვნელობა აქვს.

თბილისში ფასები უბნების მიხედვით ძალიან განსხვავდება

myhome.ge-ის 2026 წლის ივლისის მონაცემებით, თბილისში იმ ხუთ უბანს შორის, რომელთა შესახებაც საკმარისი მონაცემებია, ფასების სხვაობა საკმაოდ დიდია.

უბანი	სტუდიო (USD/m²)	1-bedroom (USD/m²)	2-bedroom (სრული ფასი)	3-bedroom (სრული ფასი)
Vake-Saburtalo	1,752	1,551	128,871 USD	186,255 USD
Old Tbilisi	1,979	1,855	163,788 USD	236,914 USD
Didube-Chugureti	1,628	1,437	109,003 USD	144,486 USD
Gldani-Nadzaladevi	1,436	1,249	88,673 USD	110,345 USD
Isani-Samgori	1,270	1,161	80,277 USD	104,615 USD

ყველაზე მაღალი ფასი ამ ხუთ უბანს შორის Old Tbilisi-შია, ხოლო ყველაზე დაბალი — Isani-Samgori-ში. სწორედ Didube-Chugureti, Gldani-Nadzaladevi და Isani-Samgori იძლევა ყველაზე საინტერესო შედარებას ბათუმთან — ისევე, როგორც, გასაკვირად, Vake-Saburtalo.

ბათუმში ერთი მნიშვნელოვანი შეზღუდვაა

ბათუმის მონაცემებს რომ ვუყუროთ, აქ სიფრთხილე კიდევ უფრო საჭიროა. myhome.ge ამჟამად ბათუმის 11 უბანს აკვირდება, მაგრამ 2026 წლის ივლისისთვის საიტზე საკმარისი განცხადებები მხოლოდ ორ უბანში აღმოჩნდა იმისთვის, რომ საშუალო ფასი საიმედოდ გამოეთვალა: Tamar settlement და Makhinjauri.

დანარჩენ უბნებზე myhome.ge ამჟამად საკმარის მონაცემს არ აჩვენებს. ამიტომ ბათუმისთვის ერთი საერთო „საშუალო ფასი” ამ მონაცემებიდან არ უნდა გამოვიყვანოთ. მით უმეტეს, მონაცემები არასაკმარისია იმ უბნებისთვისაც, რომლებიც უშუალოდ ზღვისპირეთთან არის დაკავშირებული, მათ შორის Old Batumi Ubani, Rustaveli Ubani, Bagration Ubani და Khimshiashvili Ubani. ამ უბნებისთვის ფასს არ ვიგონებთ და არც სხვა უბნების მონაცემებს ვავრცელებთ მათზე.

უბანი	სტუდიო (USD/m²)	1-bedroom (USD/m²)
Tamar settlement	1,772	1,512
Makhinjauri	1,492	1,365

სტუდიოს შემთხვევაში Tamar settlement-ის $1,772/m² აღემატება ოთხ თბილისურ უბანს: Didube-Chugureti ($1,628/m²), Gldani-Nadzaladevi ($1,436/m²), Isani-Samgori ($1,270/m²) და თუნდაც Vake-Saburtalo-ს ($1,752/m²). მხოლოდ Old Tbilisi ($1,979/m²) რჩება უფრო ძვირი.

1-bedroom-ის შემთხვევაში სურათი ოდნავ განსხვავებულია: Tamar settlement-ში ფასი $1,512/m² იყო — ეს უფრო მაღალია, ვიდრე Gldani-Nadzaladevi ($1,249/m²) და Isani-Samgori ($1,161/m²), მაგრამ დაბალია, ვიდრე Vake-Saburtalo ($1,551/m²) და Old Tbilisi ($1,855/m²). ანუ 1-bedroom-ის შემთხვევაში ორი თბილისური უბანი კვლავ რჩება Tamar settlement-ზე ძვირი, სტუდიოს შემთხვევაში კი — მხოლოდ ერთი.

Makhinjauri-ში ფასები Tamar settlement-ზე დაბალია (სტუდიო — $1,492/m², 1-bedroom — $1,365/m²), მაგრამ აქაც სტუდიოს ფასი აღემატება Gldani-Nadzaladevi-ისა და Isani-Samgori-ის მაჩვენებლებს. Tamar settlement-ისა და Makhinjauri-ის მონაცემები მთელი ბათუმის ფასად არ უნდა აღვიქვათ — ეს მხოლოდ ორი კონკრეტული უბნის მაჩვენებელია.

რატომ არ ნიშნავს ეს, რომ ბათუმი თბილისზე ძვირია?

თუ ვიტყვით, რომ „ბათუმი თბილისზე ძვირია”, ამ მონაცემებს არასწორად წავიკითხავთ. თბილისის ხუთი უბნიდან მხოლოდ ერთი — Old Tbilisi — რჩება Tamar settlement-ზე ძვირი სტუდიოს ფასის მიხედვით. ამიტომ სწორი დასკვნა სხვაა: ბათუმის კონკრეტულ უბანში ფასი შეიძლება უკვე უფრო მაღალი იყოს თბილისის თითქმის ყველა უბნის ფასზე, მაგრამ ეს არ ნიშნავს, რომ მთელი ბათუმი თბილისზე ძვირია.

თუ თბილისში ცხოვრობ, უკვე კარგად იცი, რომ „თბილისის ფასი” ერთი კონკრეტული ციფრი არ არის. შენი უბნის, ქუჩის, კორპუსისა და ბინის მდგომარეობის მიხედვით ფასები განსხვავდება. ბათუმის შემთხვევაში იგივე პრინციპი მუშაობს.

ბათუმის „იაფი ვარიანტის” ძებნა უკვე ასე მარტივი აღარ არის

თუ ბათუმში მეორე ბინის ყიდვას განიხილავ, მხოლოდ იმის თქმა, რომ „ბათუმში უფრო იაფად ვიყიდი”, შეიძლება საკმარისი აღარ იყოს. სინამდვილეში, პირველი კითხვა უნდა იყოს: რომელ უბანში? შემდეგ: რომელ პროექტში? და ბოლოს: კონკრეტულად რა ბინას ვყიდულობ და რამდენად შეესაბამება მისი ფასი ბაზარს?

ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია საინვესტიციო ბინის შემთხვევაში. თუ ბინის გაქირავება გინდა, მხოლოდ კვადრატული მეტრის ფასი არ არის საკმარისი — მნიშვნელოვანია კონკრეტული ადგილმდებარეობა, ბინის ტიპი, პროექტი და ის, რამდენად რეალურია მასზე მოთხოვნა. თუ ბინა ოჯახისთვის გინდა და ზაფხულში გამოყენებას გეგმავ, სხვა კრიტერიუმები შეიძლება იყოს მნიშვნელოვანი. ხოლო თუ მომავალში გაყიდვასაც ფიქრობ, უკვე მნიშვნელოვანია ობიექტის ლიკვიდურობა.

ფასების ზრდის უფრო ფართო სურათი

Tamar settlement-ის მაჩვენებელი უფრო ფართო ბაზრის კონტექსტშიც უნდა დავინახოთ. TBC Capital-ის 2025 წლის მონაცემებით, ბათუმში საცხოვრებელი უძრავი ქონების საშუალო ფასი $1,395/m² იყო, რაც წინა წელთან შედარებით 17%-ით გაიზარდა. ეს არის ბათუმის საერთო ქალაქური მაჩვენებელი 2025 წლისთვის და არა myhome.ge-ის 2026 წლის ივლისის რაიონული მონაცემი, ამიტომ ამ ორ ციფრს პირდაპირ არ ვადარებთ. მაგრამ მიმართულება საინტერესოა: ბათუმში ფასების ზრდა მხოლოდ 2026 წლის ივლისში დაწყებული მოვლენა არ არის.

თბილისის შემთხვევაში Galt & Taggart-ის 2025 წლის მონაცემებით, საშუალო ფასი შეადგენდა $1,334/m²-ს პირველადი ბაზრისთვის და $1,245/m²-ს მეორადი ბაზრისთვის — ესეც ქალაქის მასშტაბის 2025 წლის მონაცემია. myhome.ge-ის 2026 წლის ივლისის მონაცემებით, Vake-Saburtalo-ში სტუდიოს ფასი $1,752/m² იყო — მნიშვნელოვნად აღემატება Galt & Taggart-ის მიერ 2025 წლისთვის მოცემულ თბილისის ქალაქურ მაჩვენებლებს, რაც ბუნებრივია კონკრეტული ძვირადღირებული უბნის შემთხვევაში. ქალაქის საშუალო ფასი და კონკრეტული უბნის ფასი ერთი და იგივე არ არის.

რას ნიშნავს ეს თბილისელი მყიდველისთვის?

თუ უკვე გაქვს ბინა თბილისში და ბათუმში მეორე ქონების ყიდვას განიხილავ, ამ მონაცემებიდან ყველაზე პრაქტიკული დასკვნა ალბათ ასეთია: ბათუმში ფასის შეფასება მხოლოდ იმით არ უნდა დაიწყო, რომ „ეს ბათუმია და ამიტომ იაფი უნდა იყოს”. სანამ კონკრეტულ ბინას შეაფასებ, ნახე მისი უბანი და შემდეგ შეადარე მსგავსი ტიპის ობიექტებს.

myhome.ge-ის 2026 წლის ივლისის მონაცემებით, Tamar settlement-ში სტუდიოს ფასი $1,772/m² იყო. ეს მაჩვენებელი უფრო მაღალია, ვიდრე Didube-Chugureti-ში ($1,628/m²), Gldani-Nadzaladevi-ში ($1,436/m²), Isani-Samgori-ში ($1,270/m²) და თუნდაც Vake-Saburtalo-ში ($1,752/m²). ერთადერთი უბანი, სადაც სტუდიო ჯერ კიდევ უფრო ძვირია, არის Old Tbilisi — $1,979/m².

ეს კიდევ ერთხელ აჩვენებს, რატომ უნდა დავაკვირდეთ ზუსტად ციფრებს და არა ზოგად შთაბეჭდილებას.

საბოლოოდ, მთავარი კითხვა ქალაქი კი არა, კონკრეტული ბინაა

თბილისი თუ ბათუმი — ეს მხოლოდ პირველი კითხვაა. რეალური გადაწყვეტილება იწყება მაშინ, როცა უკვე კონკრეტულ ობიექტს უყურებ: რა ღირს მსგავსი ბინა ამავე უბანში? რამდენად შეესაბამება მოთხოვნილი ფასი მის მდგომარეობას? რა ალტერნატივებია ბაზარზე? არის თუ არა პროექტი ისეთი, რომლის გაყიდვაც მომავალში მარტივი იქნება? და თუ საინვესტიციოდ ყიდულობ — რეალურად რა მოთხოვნა შეიძლება ჰქონდეს მას გაქირავებაზე?

2026 წლის ივლისის მონაცემები ერთი რამით განსაკუთრებით საინტერესოა: ბათუმის Tamar settlement-ში, რომელიც უშუალოდ ზღვისპირა უბანი არ არის, სტუდიოს ფასი უკვე აღემატება თბილისის თითქმის ყველა უბანში არსებულ მაჩვენებელს. მაგრამ ეს არ არის მიზეზი იმის სათქმელად, რომ ბათუმი თბილისზე ძვირია — ეს არის მიზეზი იმისთვის, რომ ბათუმის უძრავი ქონება უკვე უფრო კონკრეტულად შეაფასო.

თუ უკვე გაქვს ნანახი კონკრეტული ბინა თბილისში ან ბათუმში და მის გაყიდვას განიხილავ, RAUNF Group-ს შეგიძლია მიმართო კონკრეტული ობიექტის შეფასებისთვის. ხოლო თუ ბინას საინვესტიციოდ და გასაქირავებლად ყიდულობ, წინასწარ შეგვიძლია შევაფასოთ რეალური საიჯარო პოტენციალი კონკრეტულ უბანში.

თუ ხარ უძრავი ქონების აგენტი, იურისტი ან კონსულტანტი და უკვე გყავს კლიენტები, ვისაც საქართველოს უძრავი ქონება აინტერესებს, RAUNF Group-ს აქვს ცალკე პირობები მათთვის, ვინც გვიგზავნის კლიენტს, აგენტებისთვის, ვისაც სურთ საკუთარი ობიექტების წარმოება ჩვენი პლატფორმის მეშვეობით, და მათთვის, ვინც უბრალოდ გვირჩევს ნაცნობებს — გამჭვირვალე ანაზღაურებით და ყოველი მიმართვის თვალყურის დევნებით.

რადგან საბოლოოდ არ ყიდულობ უბრალოდ „თბილისს” ან „ბათუმს”. ყიდულობ კონკრეტულ ბინას, კონკრეტულ შენობაში, კონკრეტულ ფასად. და სწორედ ეს არის შესაფასებელი.

წყაროები

• myhome.ge — თბილისის და ბათუმის უბნების მიხედვით უძრავი ქონების საშუალო მოთხოვნილი ფასები, 2026 წლის ივლისის მდგომარეობით.
• TBC Capital — ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის 2025 წლის მონაცემები.
• Galt & Taggart — თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის 2025 წლის მონაცემები.

რიცხვები რიცხვებია, თუმცა საბოლოო არჩევანი სხვა ფაქტორებზეც არის დამოკიდებული. მეტი ამის შესახებ: ბათუმი თუ თბილისი: რომელი გიხდება?