Dla inwestorów z Polski · Batumi i Tbilisi, Gruzja
Mieszkania w Batumi i Tbilisi dla inwestorów z Polski
Cudzoziemiec może w Gruzji kupić mieszkanie na własne nazwisko. Trudniejsze od samego zakupu jest wszystko wokół niego: sprawdzenie stanu prawnego, umowa, rejestracja, wynajem i zarządzanie z daleka. RAUNF Group prowadzi te sprawy z biur w Tbilisi i Batumi, a na tej stronie opisujemy je wprost, razem z ryzykami.
- biura w Gruzji: Tbilisi i Batumi
- 2
- aktualne projekty RAUNF Group w Batumi: CUBE i OVAL
- METROPOL
- dostępność pokazywana na żywo z naszego systemu
- Na żywo
Dlaczego Gruzja bywa rozważana przez inwestorów
Nie ma tu jednego argumentu, który rozstrzyga sprawę. Jest kilka faktów, które warto znać, zanim zapytasz o konkretne mieszkanie.
Cudzoziemiec kupuje na własne nazwisko
Osoby fizyczne z zagranicy mogą posiadać w Gruzji mieszkania, domy i inne nieruchomości niebędące gruntami rolnymi. Główne ustawowe ograniczenie dotyczy ziemi rolnej, której cudzoziemcy co do zasady nie nabywają. Do zakupu mieszkania nie trzeba zakładać lokalnej spółki.
Rejestracja własności trwa krótko
Zmiana właściciela w publicznym rejestrze (NAPR) jest dostępna w trzech trybach: 4 dni robocze za 150 GEL, 1 dzień roboczy za 270 GEL lub tego samego dnia za 350 GEL. To aktualna opublikowana taryfa urzędowa i może się zmienić.
Kapitał zagraniczny jest w Gruzji widoczny
Według Geostatu bezpośrednie inwestycje zagraniczne w Gruzji wyniosły w 2025 roku około 1,9 mld USD, czyli o 19,3% więcej niż rok wcześniej. Sektor działalności związanej z nieruchomościami był drugim co do wielkości odbiorcą: około 254,7 mln USD (13,4%). To kapitał zainwestowany w sektorze, a nie zakupy mieszkań przez osoby fizyczne, i nie mówi nic o wyniku pojedynczej inwestycji.
Dwa różne rynki w jednym kraju
Batumi to rynek nadmorski z wyraźną sezonowością. Tbilisi to stolica z najem długoterminowym. Wybór zależy od tego, czy zależy Ci bardziej na dochodzie z najmu, czy na mniejszej liczbie obowiązków. Nie twierdzimy, że któryś jest lepszy.
Lokalny zespół zamiast pośrednika z daleka
RAUNF Group działa z biur w Tbilisi i Batumi. Dzięki temu ktoś na miejscu może obejrzeć mieszkanie, sprawdzić dokumenty i przypilnować terminów, kiedy Ty mieszkasz w Polsce.
Batumi i Tbilisi: dwa rynki, dwa sposoby na nieruchomość
Zaczynamy od Batumi, bo od niego zwykle zaczynają pytający, ale to tylko jedna z dwóch opcji, które prowadzimy.
Batumi
Miasto portowe nad Morzem Czarnym, z nowymi kompleksami mieszkalnymi i mocno sezonowym rynkiem najmu. Mieszkania w Batumi kupują zarówno inwestorzy, jak i osoby, które chcą z nich czasem korzystać samodzielnie.
- Wynajem krótkoterminowy jest silnie sezonowy: większość rocznego dochodu przypada zwykle na kilka letnich miesięcy, a zimą obłożenie spada.
- Wynajem wymaga aktywnego zarządzania: goście, sprzątanie, ceny i opinie. Można go powierzyć firmie zarządzającej.
- Dużo nowych inwestycji deweloperskich, więc trzeba odróżnić mieszkanie w budowie od gotowego i sprawdzić dewelopera.
- Aktualne projekty RAUNF Group w Batumi to METROPOL CUBE i METROPOL OVAL.
Tbilisi
Stolica Gruzji, większy i bardziej zróżnicowany rynek całoroczny. Popyt na najem długoterminowy pochodzi tu od pracowników, studentów i osób przeprowadzających się do miasta. To analiza RAUNF Group, a nie dane urzędowe.
- Najem długoterminowy wymaga zwykle mniej codziennej obsługi niż krótkoterminowy.
- Rynek stołeczny jest głębszy niż nadmorski, co według naszej oceny zwykle ułatwia późniejszą sprzedaż. Nie jest to gwarancja płynności.
- Biuro RAUNF Group w Tbilisi przy alei Ilii Czawczawadze pozwala umówić oględziny i spotkania na miejscu.
- Ceny i dostępność zależą od dzielnicy i etapu inwestycji, dlatego pokazujemy je indywidualnie.
Aktualne oferty w Batumi
Poniżej pokazujemy bieżącą dostępność w projektach METROPOL CUBE i METROPOL OVAL, które RAUNF Group prowadzi obecnie w Batumi. Dane pobieramy na żywo z naszego systemu, więc nie znajdziesz tu przepisanych liczb ani starych cenników.
Dostępność pochodzi na żywo z systemu RAUNF Group. Ceny są orientacyjne i mogą ulec zmianie. Informacje o projekcie pochodzą od dewelopera i nie stanowią gwarancji. Jeśli dane się nie załadują, nic tu nie wyświetlamy.
Zakup nieruchomości przez cudzoziemca
Kilka rzeczy, które warto wiedzieć, zanim zaczniesz porównywać konkretne mieszkania.
Na własne nazwisko
Cudzoziemiec może kupić mieszkanie jako osoba fizyczna. Kupno przez spółkę jest możliwe, ale zmienia sytuację podatkową i prawną, więc to temat na rozmowę z doradcą.
Zakup zdalny przez pełnomocnika
Wielu kupujących podpisuje dokumenty zdalnie, przez pełnomocnictwo z apostille. Gruzja jest stroną konwencji haskiej o apostille. Wymagania zależą od Twojego kraju oraz od notariusza i rejestru, więc potwierdź je przed jakąkolwiek podróżą lub płatnością.
Dokumenty po gruzińsku
Umowa i wypis z rejestru są sporządzane po gruzińsku. Warto zamówić tłumaczenie i przeczytać treść przed podpisaniem.
Rachunek bankowy i finansowanie
Założenie rachunku dla nierezydenta nie jest automatyczne, bo banki pytają o pochodzenie środków. Możliwości finansowania dla nierezydentów zależą od konkretnego banku. Zapytaj o to nas i bank na wczesnym etapie.
Waluta i warunki płatności
Ceny mieszkań bywają podawane w dolarach. Walutę, terminy i harmonogram płatności trzeba potwierdzić w umowie, a nie zakładać.
Jak wygląda proces zakupu
-
Rozmowa i lista kandydatów
Ustalamy budżet, cel i to, czy interesuje Cię Batumi, Tbilisi, czy oba miasta. Dostajesz krótką listę mieszkań zamiast całego katalogu.
-
Oględziny lub wizyta wideo
Możesz przyjechać na oględziny albo obejrzeć mieszkanie przez połączenie wideo z naszym zespołem na miejscu.
-
Sprawdzenie stanu prawnego przed płatnością
Aktualny wypis z publicznego rejestru pokazuje właściciela, hipoteki oraz zajęcia sądowe i inne ograniczenia. W przypadku mieszkania w budowie sprawdza się też pozwolenia i dotychczasowe realizacje dewelopera. Nic nie płacisz, zanim to się nie zakończy.
-
Umowa wstępna i zadatek rezerwacyjny
Po wyborze mieszkania podpisuje się umowę wstępną i wpłaca zadatek rezerwacyjny. Warto, aby umowę przejrzał niezależny prawnik, którego koszt jest dodatkowy.
-
Umowa kupna-sprzedaży
Umowę podpisują obie strony i składa się ją do rejestracji zgodnie z gruzińską procedurą. Kto i gdzie ją poświadcza, zależy od ścieżki. Wyjaśniamy to w Twoim konkretnym przypadku.
-
Rejestracja w publicznym rejestrze (NAPR)
Wniosek trafia do Krajowej Agencji Publicznego Rejestru. Własność powstaje z chwilą rejestracji i potwierdza ją wypis z rejestru.
-
Wyposażenie, wynajem, zarządzanie
Opcjonalnie: umeblowanie, oferta najmu i zarządzanie, także gdy mieszkasz w Polsce.
Własność, rejestracja i podatki w Gruzji
Poniżej opisujemy wyłącznie zasady gruzińskie, w kształcie znanym nam na dziś. Nie opisujemy, jak rozliczysz się w Polsce.
Własność
Własność nieruchomości powstaje z chwilą wpisu do publicznego rejestru. Dotyczy to nieruchomości innych niż grunty rolne. Przed płatnością prawnik sprawdza status konkretnej nieruchomości w wypisie z rejestru.
Opłaty rejestracyjne
Rejestracja zmiany właściciela kosztuje 150, 270 lub 350 GEL, zależnie od tempa (4 dni, 1 dzień lub ten sam dzień). Wypis z rejestru zamawia się osobno, od 13 do 75 GEL zależnie od trybu. To aktualna opublikowana taryfa NAPR. Koszt przeglądu prawnego jest dodatkowy.
Podatek przy zakupie
Według analizy RAUNF Group poza opłatami rejestracyjnymi nie stosuje się odrębnego podatku od transakcji zakupu. Potwierdź to w swoim przypadku.
Roczny podatek od nieruchomości
W Gruzji istnieje roczny podatek od nieruchomości dla osób fizycznych i jest on zwykle niski. Płaci się go tylko, gdy roczny dochód gospodarstwa domowego przekracza 100 000 GEL (próg podniesiony z 40 000 GEL ustawą z 30 września 2026 r., N1874-VIმს-XIმპ) — wówczas stawka wynosi 0,8–1% wartości rynkowej nieruchomości. Nie dotyczy gruntów.
Podatek od najmu
Według naszego rozumienia gruzińskiego Kodeksu podatkowego osoba fizyczna wynajmująca lokal mieszkalny i zarejestrowana w urzędzie skarbowym płaci stałe 5% od przychodu brutto z najmu. W innych przypadkach obowiązuje wyższa stawka. Sposób opodatkowania może zależeć od Twojej rezydencji podatkowej, dlatego opisujemy tylko zasady gruzińskie.
Sprzedaż mieszkania
Według gruzińskich zasad zysk ze sprzedaży mieszkania będącego własnością osoby fizycznej dłużej niż dwa lata jest zwolniony z podatku dochodowego. Przy krótszym okresie doradcy podatkowi opisują niższą stawkę. Obowiązują warunki, na przykład dotyczące przeznaczenia lokalu.
Zezwolenie na pobyt
Prawo gruzińskie przewiduje odnawialne jednoroczne zezwolenie na pobyt czasowy dla cudzoziemca posiadającego nieruchomość (poza gruntami rolnymi) o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w GEL, potwierdzonej akredytowaną wyceną. Można łączyć kilka nieruchomości, a zezwolenie obejmuje małżonka i dzieci. Sam zakup nie daje prawa pobytu: to osobny wniosek, o którego przyznaniu decydują władze. Zasady zmieniały się już wcześniej i mogą zmienić się ponownie.
Wyłącznie zasady gruzińskie. Nie opisujemy opodatkowania w Polsce ani skutków umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Przepisy mogą się zmienić. To nie jest porada podatkowa, prawna ani inwestycyjna. Skorzystaj z niezależnego doradcy.
Wynajem i zarządzanie, gdy mieszkasz w Polsce
Chodzi o wynajmowanie Twojego mieszkania innym osobom, a nie o rezerwację pobytu. Zysk z najmu zależy od wielu czynników, a żadnej stopy zwrotu nie obiecujemy.
Najem krótko- i długoterminowy
Najem krótkoterminowy w Batumi jest silnie sezonowy i wymaga stałej obsługi. Najem długoterminowy jest spokojniejszy i mniej pracochłonny, ale przewidywalność nie oznacza gwarancji.
Zarządzanie z odległości
Firma zarządzająca może zająć się gośćmi lub najemcami, sprzątaniem, cenami i naprawami. Ustal wcześniej zakres usług, koszty i to, jak często dostajesz zestawienia.
Brutto i netto osobno
Każdą kalkulację pokazujemy z podziałem na przychód brutto i wynik netto po kosztach, podatku i zarządzaniu. Wszelkie stopy zwrotu są w takich zestawieniach jedynie przykładowe (ilustracyjne) i to Ty powinieneś przetestować założenia.
Uwaga na gwarantowane zyski
Deweloperzy czasem obiecują stały procent przez kilka lat. Taka gwarancja jest zobowiązaniem płatniczym firmy, a nie dowodem tego, ile mieszkanie faktycznie zarabia. Każdą tego typu obietnicę traktuj jako twierdzenie dewelopera i sprawdź, kto i z czego ją wypłaca.
Ryzyka, o których mówimy wprost
Nieruchomości w Gruzji wiążą się z ryzykiem, a poniższa lista nie jest wyczerpująca. Możesz stracić część zainwestowanych środków, a wynik zależy od wielu czynników poza naszą kontrolą.
Ryzyko rynkowe i cenowe
Ceny mogą spadać, a nie tylko rosnąć. Przeszłe zmiany cen nie są prognozą.
Ryzyko walutowe
Ceny bywają podawane w dolarach, czynsze często w lari, a Twoje rozliczenia w złotych. Zmiany kursów mogą zmniejszyć wynik.
Płynność
Sprzedaż mieszkania może potrwać dłużej, niż zakładasz, i może wymagać obniżenia ceny. Nie możemy zagwarantować kupca.
Ryzyko budowy i dewelopera
Mieszkanie w budowie może się opóźnić lub różnić od projektu, a deweloper może mieć kłopoty finansowe. Terminy i opisy podawane przez dewelopera są jego twierdzeniami, nie faktami RAUNF Group.
Zmiany przepisów
Przepisy podatkowe, zasady pobytu i procedury rejestracyjne zmieniały się i mogą zmienić się ponownie, także po Twoim zakupie.
Sezonowość najmu
Dochód z najmu w Batumi jest nierówny w ciągu roku. Zimą pustostany są realnym scenariuszem, a koszty stałe biegną dalej.
Zarządzanie i stan prawny
Zła obsługa najmu obniża wynik. Braki w dokumentach lub obciążenia nieruchomości ujawniają się dopiero przy sprawdzeniu, dlatego niezależny przegląd prawny przed płatnością jest podstawą, a nie dodatkiem.
Lokalny zespół w Tbilisi i Batumi
RAUNF Group to spółka zarejestrowana w Gruzji, z biurami w obu miastach. Zajmujemy się sprzedażą nieruchomości, wynajmem i zarządzaniem. Nie chwalimy się liczbą klientów ani sprzedanych mieszkań, dopóki nie możemy ich udokumentować.
- Zespół inwestycyjny, zespół sprzedaży oraz zespół ds. wynajmu i zarządzania nieruchomościami.
- Biuro w Tbilisi: 39A Ilia Chavchavadze Avenue, 0179 Tbilisi.
- Biuro w Batumi: Courtyard by Marriott / Alliance Palace, 5 Sherif Khimshiashvili St, 6000 Batumi.
- E-mail: [email protected], w dni robocze od 9:00 do 18:00 czasu gruzińskiego.
Dostęp dla inwestorów
Zostaw kontakt, a zespół inwestycyjny RAUNF Group odpowie na Twoje zapytanie i wyśle materiały dopasowane do budżetu i celu. Nie zobowiązuje Cię to do zakupu.
Najczęstsze pytania
Czy obcokrajowiec z Polski może kupić mieszkanie w Gruzji?
Tak. Osoby fizyczne z zagranicy mogą posiadać mieszkania, domy i inne nieruchomości niebędące gruntami rolnymi. Głównym ustawowym ograniczeniem jest ziemia rolna, której cudzoziemcy co do zasady nie nabywają. Prawnik sprawdza status konkretnej nieruchomości przed płatnością.
Ile trwa proces zakupu mieszkania w Batumi?
Zależy od mieszkania i od Ciebie. Etapy to wybór, sprawdzenie stanu prawnego, umowa wstępna, umowa kupna-sprzedaży i rejestracja. Sama rejestracja w publicznym rejestrze jest według opublikowanej taryfy dostępna w 4 dni robocze, 1 dzień roboczy lub tego samego dnia, za różną opłatę. Całość zajmuje dłużej, bo obejmuje weryfikację i umowy. Nie podajemy jednego terminu.
Jak sprawdzić własność i stan prawny nieruchomości w Gruzji?
Podstawą jest aktualny wypis z publicznego rejestru Gruzji: pokazuje właściciela, hipoteki oraz zajęcia i inne ograniczenia. W przypadku mieszkania w budowie sprawdza się także pozwolenia i dotychczasowe realizacje dewelopera. Dokumenty są po gruzińsku, więc przydatne jest tłumaczenie i niezależny prawnik. Robi się to przed jakąkolwiek płatnością.
Jakie koszty i opłaty wiążą się z zakupem mieszkania w Batumi?
Poza ceną są opłaty rejestracyjne w NAPR (150, 270 lub 350 GEL zależnie od tempa), ewentualny wypis z rejestru, tłumaczenia i niezależny przegląd prawny. W przypadku najmu dochodzą podatek, zarządzanie i wyposażenie. Według analizy RAUNF Group nie stosuje się odrębnego podatku od transakcji zakupu, ale potwierdź to w swoim przypadku. Taryfy mogą się zmienić.
Czy mieszkanie w Batumi lepiej kupić na etapie budowy, czy gotowe?
Nie ma jednej odpowiedzi. Mieszkanie w budowie wiąże się z ryzykiem opóźnień i różnic względem projektu, a Ty polegasz na deweloperze. Gotowe mieszkanie da się obejrzeć i sprawdzić, ale jego cena i stan bywają inne. Bez względu na wybór stan prawny sprawdza się przed płatnością, a obietnice dewelopera traktuje jako jego twierdzenia.
Jak wygląda wynajem i zarządzanie mieszkaniem, gdy mieszkam w Polsce?
Mieszkanie można wynająć krótko- lub długoterminowo i powierzyć firmie zarządzającej obsługę gości lub najemców, sprzątanie i rozliczenia. Najem krótkoterminowy w Batumi jest silnie sezonowy. Żadnego dochodu nie gwarantujemy, a kalkulacje pokazujemy osobno brutto i netto.
Czy zakup nieruchomości daje prawo do pobytu w Gruzji?
Sam zakup nie daje prawa pobytu. Prawo gruzińskie przewiduje osobny wniosek o odnawialne jednoroczne zezwolenie na pobyt czasowy dla cudzoziemca posiadającego nieruchomość (poza gruntami rolnymi) o wartości przekraczającej równowartość 150 000 USD, potwierdzonej akredytowaną wyceną. O przyznaniu decydują władze, a zasady zmieniały się już wcześniej.
Jakie są główne ryzyka inwestowania w nieruchomości w Batumi i Tbilisi?
Ryzyko rynkowe i cenowe, walutowe, płynności przy sprzedaży, budowy i dewelopera, zmian przepisów, sezonowości najmu, zarządzania oraz stanu prawnego nieruchomości. Możesz stracić część zainwestowanych środków. Opisujemy je szerzej w sekcji o ryzykach.