Für Kapitalanleger · Batumi und Tbilisi, Georgien
Wohnungen in Batumi und Tbilisi für Kapitalanleger
Georgien ist hier das Land im Kaukasus, nicht der US-Bundesstaat. Ausländische Privatpersonen können dort Wohnungen im eigenen Namen erwerben. Entscheidend sind die Schritte rund um den Kauf: Rechtsprüfung, Vertrag, Registrierung, Vermietung und Verwaltung aus der Ferne. RAUNF Group begleitet das mit Büros in Batumi und Tbilisi und benennt auf dieser Seite auch die Risiken.
- Büros in Georgien: Batumi und Tbilisi (Tiflis)
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- Georgische Gesellschaft, Registernummer 400481420
- RAUNF Group LLC
- Verfügbarkeit der Projekte METROPOL CUBE und OVAL live aus unserem System
- Live
Warum Georgien für Anleger ein Thema ist
Keiner der folgenden Punkte entscheidet allein. Zusammen ergeben sie ein Bild, das Sie prüfen können, bevor Sie nach einem konkreten Objekt fragen.
Kauf im eigenen Namen
Ausländische Privatpersonen können in Georgien Wohnungen, Häuser und andere Immobilien erwerben, die keine landwirtschaftlichen Flächen sind. Die wichtigste gesetzliche Einschränkung betrifft Agrarland, das Ausländer grundsätzlich nicht erwerben können. Für eine Wohnung ist keine eigene Gesellschaft vor Ort nötig.
Überschaubare Registrierung
Die Eintragung eines Eigentümerwechsels im öffentlichen Register (NAPR) wird in drei Geschwindigkeiten angeboten: vier Werktage für 150 GEL, ein Werktag für 270 GEL oder am selben Tag für 350 GEL. Das ist die derzeit veröffentlichte amtliche Gebührentabelle; sie kann sich ändern.
Ausländisches Kapital ist im Land präsent
Laut Geostat beliefen sich die ausländischen Direktinvestitionen in Georgien 2025 auf rund 1,9 Milliarden US-Dollar, ein Plus von 19,3 Prozent gegenüber 2024. Der Bereich Immobilienaktivitäten war mit rund 254,7 Millionen US-Dollar (13,4 Prozent) der zweitgrößte Empfängersektor. Das sind Investitionen im Sektor, keine Wohnungskäufe von Privatpersonen, und sie sagen nichts über das Ergebnis einer einzelnen Anlage.
Zwei unterschiedliche Märkte
Batumi ist ein Küstenmarkt mit ausgeprägter Saisonalität, Tbilisi (Tiflis) die Hauptstadt mit ganzjähriger Nachfrage. Welcher besser passt, hängt davon ab, ob Sie mehr Mieteinnahmen oder weniger Aufwand anstreben. Eine allgemeine Rangfolge geben wir nicht vor.
Ansprechpartner vor Ort
Wer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz lebt, braucht jemanden, der Besichtigungen macht, Unterlagen prüft und Fristen im Blick behält. RAUNF Group arbeitet dafür mit eigenen Büros in Batumi und Tbilisi.
Batumi und Tbilisi (Tiflis): zwei Märkte im Vergleich
Wir beginnen mit Batumi, weil dort die meisten Anfragen ansetzen. Tbilisi ist keine Nebensache, sondern eine zweite, anders funktionierende Option.
Batumi
Hafenstadt am Schwarzen Meer mit vielen Neubauanlagen und einem stark saisonalen Mietmarkt. Wohnungen dort kaufen Anleger ebenso wie Käufer, die sie gelegentlich selbst nutzen wollen.
- Kurzzeitvermietung ist stark saisonal: Ein großer Teil des Jahresertrags fällt üblicherweise in wenige Sommermonate, im Winter sinkt die Auslastung.
- Vermietung braucht laufende Betreuung: Gäste, Reinigung, Preisgestaltung, Bewertungen. Sie lässt sich an einen Verwaltungsservice übergeben.
- Viele Neubauprojekte. Man muss zwischen Wohnung im Bau und fertiger Wohnung unterscheiden und den Bauträger prüfen.
- Aktuelle Projekte von RAUNF Group in Batumi sind METROPOL CUBE und METROPOL OVAL.
Tbilisi (Tiflis)
Die Hauptstadt ist der größere, vielseitigere Ganzjahresmarkt. Die Nachfrage nach Langzeitmiete kommt nach unserer Einschätzung von Berufstätigen, Studierenden und Zuziehenden. Das ist eine Einschätzung von RAUNF Group, keine amtliche Statistik.
- Langzeitvermietung erfordert in der Regel weniger tägliche Betreuung als Kurzzeitvermietung.
- Der Hauptstadtmarkt ist tiefer als der Küstenmarkt, was einen späteren Verkauf nach unserer Einschätzung eher erleichtert. Eine Liquiditätsgarantie ist das nicht.
- Das Büro von RAUNF Group in Tbilisi an der Ilia-Chavchavadze-Allee ermöglicht Termine vor Ort.
- Preise und Verfügbarkeit hängen von Stadtteil und Bauphase ab; wir nennen sie deshalb objektbezogen.
Aktuelle Objekte in Batumi
Hier sehen Sie die aktuelle Verfügbarkeit in METROPOL CUBE und METROPOL OVAL, den Projekten, die RAUNF Group derzeit in Batumi betreut. Die Zahlen werden live aus unserem System geladen; es gibt keine abgetippten Werte und keine veralteten Preislisten.
Verfügbarkeit live aus dem System von RAUNF Group. Preise sind Richtwerte und können sich ändern. Angaben zum Projekt stammen vom Bauträger und sind keine Zusicherung. Lässt sich nichts laden, zeigen wir hier nichts an.
Immobilienkauf als Ausländer
Ein paar Punkte, die Sie klären sollten, bevor Sie einzelne Wohnungen vergleichen.
Als Privatperson
Ein Ausländer kann eine Wohnung als natürliche Person kaufen. Ein Erwerb über eine Gesellschaft ist möglich, verändert aber die steuerliche und rechtliche Lage und gehört in ein Gespräch mit einem Berater.
Kauf aus der Ferne per Vollmacht
Viele Käufer unterschreiben aus der Ferne mit einer Vollmacht, die mit Apostille beglaubigt ist. Georgien ist Vertragsstaat des Haager Apostille-Übereinkommens. Die Anforderungen hängen von Ihrem Land sowie vom jeweiligen Notar und Register ab; klären Sie sie, bevor Sie reisen oder zahlen.
Unterlagen auf Georgisch
Vertrag und Registerauszug sind auf Georgisch. Eine Übersetzung ist ratsam, und Sie sollten den Text vor der Unterschrift verstehen.
Konto und Finanzierung
Ein Konto für Nichtansässige wird nicht automatisch eröffnet, da Banken nach der Herkunft der Mittel fragen. Ob und wie eine Finanzierung für Nichtansässige möglich ist, entscheidet die jeweilige Bank. Fragen Sie früh bei uns und bei der Bank nach.
Währung und Zahlungsbedingungen
Kaufpreise werden häufig in US-Dollar genannt. Währung, Fristen und Zahlungsplan gehören in den Vertrag und sollten nicht vorausgesetzt werden.
Ablauf des Kaufs, Schritt für Schritt
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Gespräch und Vorauswahl
Wir klären Budget, Ziel und ob Batumi, Tbilisi oder beides infrage kommt. Sie erhalten eine kurze Auswahl statt eines ganzen Katalogs.
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Besichtigung oder Videotermin
Sie können anreisen oder die Wohnung per Videoübertragung mit unserem Team vor Ort ansehen.
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Rechtsprüfung vor jeder Zahlung
Ein aktueller Auszug aus dem georgischen öffentlichen Register zeigt Eigentümer, Hypotheken sowie gerichtliche und sonstige Beschränkungen. Er ist nicht mit einem deutschen Grundbuchauszug gleichzusetzen. Bei Neubauten prüft man außerdem Genehmigungen und bisherige Projekte des Bauträgers. Vorher zahlen Sie nichts.
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Vorvertrag und Reservierungsanzahlung
Nach der Auswahl folgen ein Vorvertrag und eine Reservierungsanzahlung. Ein unabhängiger Rechtsanwalt sollte den Vertrag prüfen; dessen Honorar kommt zusätzlich hinzu.
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Kaufvertrag
Beide Seiten unterzeichnen den Kaufvertrag, der nach georgischem Verfahren zur Registrierung eingereicht wird. Wer ihn wie beglaubigt, hängt vom Weg ab. Wir erklären Ihnen das für Ihren Fall; die Rolle des georgischen Notars ist nicht mit der eines deutschen Notars gleichzusetzen.
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Eintragung im öffentlichen Register (NAPR)
Der Antrag geht an die Nationale Agentur des öffentlichen Registers. Das Eigentum entsteht mit der Eintragung und wird durch einen Registerauszug belegt.
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Möblierung, Vermietung, Verwaltung
Optional: Möblierung, Vermietungsangebot und laufende Verwaltung, auch wenn Sie in Deutschland leben.
Eigentum, Registrierung und Steuern in Georgien
Beschrieben werden ausschließlich georgische Regeln nach unserem heutigen Kenntnisstand. Wie Sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz besteuert werden, behandeln wir nicht.
Eigentum
Das Eigentum an einer Immobilie entsteht mit der Eintragung im öffentlichen Register. Das gilt für Immobilien, die keine landwirtschaftlichen Flächen sind. Vor der Zahlung prüft ein Rechtsanwalt den Status des konkreten Objekts anhand des Registerauszugs.
Registrierungsgebühren
Die Eintragung des Eigentümerwechsels kostet je nach Tempo 150, 270 oder 350 GEL (vier Werktage, ein Werktag oder am selben Tag). Ein Registerauszug wird separat bestellt und kostet je nach Verfahren zwischen 13 und 75 GEL. Es gilt die aktuell veröffentlichte Tabelle des NAPR. Die Kosten einer anwaltlichen Prüfung kommen hinzu.
Steuern beim Kauf
Nach der Analyse von RAUNF Group fällt neben den Registrierungsgebühren keine gesonderte Transaktionssteuer auf den Kauf an. Bitte lassen Sie das für Ihren Fall bestätigen.
Jährliche Grundsteuer
Georgien erhebt eine jährliche Grundsteuer für Privatpersonen, die in der Regel niedrig ist. Sie fällt nur an, wenn das jährliche Haushaltseinkommen 100.000 GEL übersteigt (Schwelle am 30. September 2026 durch Gesetz N1874-VIმს-XIმპ von 40.000 GEL angehoben) — dann beträgt der Satz 0,8–1% des Marktwerts der Immobilie. Gilt nicht für Grundstücke.
Steuer auf Mieteinnahmen
Nach unserem Verständnis des georgischen Steuergesetzbuchs zahlt eine Privatperson, die Wohnraum vermietet und beim Finanzamt registriert ist, pauschal 5 Prozent auf die Bruttomieteinnahmen. In anderen Fällen gilt ein höherer Satz. Die Behandlung kann von Ihrer steuerlichen Ansässigkeit abhängen, weshalb wir nur die georgischen Regeln beschreiben.
Verkauf der Wohnung
Nach georgischen Regeln ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnung, die eine Privatperson länger als zwei Jahre gehalten hat, von der Einkommensteuer befreit. Bei kürzerer Haltedauer beschreiben Steuerberater einen ermäßigten Satz. Es gelten Bedingungen, etwa zur Nutzung der Wohnung.
Aufenthaltserlaubnis
Das georgische Recht sieht eine verlängerbare, einjährige befristete Aufenthaltserlaubnis für Ausländer vor, die eine Immobilie (ohne landwirtschaftliche Flächen) mit einem Marktwert von mehr als dem Gegenwert von 150.000 US-Dollar in GEL besitzen, belegt durch ein akkreditiertes Wertgutachten. Mehrere Objekte lassen sich kombinieren, die Erlaubnis erstreckt sich auf Ehepartner und Kinder. Der Kauf selbst begründet keinen Aufenthalt; es ist ein separater Antrag, über den die Behörden entscheiden. Die Regeln haben sich schon früher geändert und können sich wieder ändern.
Nur georgische Regeln. Die Besteuerung in Deutschland, Österreich oder der Schweiz und die Wirkung von Doppelbesteuerungsabkommen werden nicht behandelt. Regeln können sich ändern. Dies ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung; ziehen Sie unabhängigen Rat hinzu.
Vermietung und Verwaltung aus Deutschland
Gemeint ist die Vermietung Ihrer Wohnung an Dritte, nicht die Buchung eines Aufenthalts. Der Ertrag hängt von vielen Faktoren ab; eine Rendite versprechen wir nicht.
Kurz- und Langzeitvermietung
Kurzzeitvermietung in Batumi ist stark saisonal und braucht laufende Betreuung. Langzeitvermietung ist ruhiger und weniger aufwendig, aber planbar heißt nicht garantiert.
Verwaltung aus der Ferne
Ein Verwaltungsservice kann Gäste oder Mieter, Reinigung, Preise und Reparaturen übernehmen. Klären Sie vorab Leistungsumfang, Kosten und wie oft Sie eine Abrechnung erhalten.
Brutto und netto getrennt
Jede Rechnung weisen wir getrennt nach Bruttoeinnahmen und Ergebnis nach Kosten, Steuer und Verwaltung aus. Renditewerte in solchen Aufstellungen sind lediglich illustrativ, und die Annahmen sollten Sie selbst prüfen.
Vorsicht bei Garantien
Manche Bauträger versprechen mehrere Jahre lang einen festen Prozentsatz. Eine solche Garantie ist ein Zahlungsversprechen eines Unternehmens, kein Beleg dafür, was die Wohnung tatsächlich einnimmt. Behandeln Sie sie als Aussage des Bauträgers und prüfen Sie, wer sie woraus bezahlt.
Risiken, die wir offen benennen
Immobilien in Georgien sind mit Risiken verbunden, und diese Liste ist nicht abschließend. Sie können einen Teil des eingesetzten Kapitals verlieren; das Ergebnis hängt von Faktoren ab, die wir nicht kontrollieren.
Markt- und Preisrisiko
Preise können auch fallen. Vergangene Preisentwicklungen sind keine Prognose.
Währungsrisiko
Kaufpreise werden oft in US-Dollar genannt, Mieten häufig in Lari, Ihre Rechnungen laufen in Euro oder Franken. Kursänderungen können das Ergebnis schmälern.
Liquiditätsrisiko
Ein Verkauf kann länger dauern als geplant und einen Preisnachlass erfordern. Einen Käufer können wir nicht garantieren.
Bau- und Bauträgerrisiko
Eine Wohnung im Bau kann sich verzögern oder vom Plan abweichen, und der Bauträger kann in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Termine und Beschreibungen des Bauträgers sind dessen Aussagen und keine Tatsachen von RAUNF Group.
Regulatorische Änderungen
Steuerregeln, Aufenthaltsbedingungen und Registrierungsverfahren haben sich geändert und können sich ändern, auch nach Ihrem Kauf.
Saisonalität der Vermietung
Die Mieteinnahmen in Batumi schwanken im Jahresverlauf. Leerstand im Winter ist ein realistisches Szenario, während Fixkosten weiterlaufen.
Verwaltung und Rechtsstand
Schlechte Verwaltung mindert das Ergebnis. Lücken in den Unterlagen oder Belastungen zeigen sich erst bei der Prüfung; die unabhängige Rechtsprüfung vor der Zahlung ist daher Grundvoraussetzung und kein Zusatz.
Unser Team vor Ort
RAUNF Group ist ein in Georgien eingetragenes Unternehmen mit Büros in Batumi und Tbilisi und arbeitet in Vertrieb, Vermietung und Immobilienverwaltung. Angaben zu Kundenzahlen oder verkauften Wohnungen machen wir erst, wenn wir sie belegen können.
- Investmentteam, Vertriebsteam sowie Team für Vermietung und Verwaltung.
- Büro Tbilisi: 39A Ilia Chavchavadze Avenue, 0179 Tbilisi.
- Büro Batumi: Courtyard by Marriott / Alliance Palace, 5 Sherif Khimshiashvili St, 6000 Batumi.
- E-Mail: [email protected], Montag bis Freitag von 9:00 bis 18:00 Uhr georgischer Zeit.
Zugang für Investoren
Hinterlassen Sie Ihren Kontakt. Das Investmentteam von RAUNF Group beantwortet Ihre Anfrage und sendet Unterlagen passend zu Budget und Ziel. Sie gehen damit keine Kaufverpflichtung ein.
Häufige Fragen
Können Deutsche, Österreicher und Schweizer in Georgien eine Wohnung kaufen?
Ja. Ausländische Privatpersonen können in Georgien Wohnungen, Häuser und andere Immobilien erwerben, die keine landwirtschaftlichen Flächen sind. Die wichtigste gesetzliche Einschränkung betrifft Agrarland, das Ausländer grundsätzlich nicht erwerben können. Den Status des konkreten Objekts prüft ein Rechtsanwalt vor der Zahlung.
Wie läuft der Wohnungskauf in Batumi Schritt für Schritt ab?
Auswahl, Rechtsprüfung, Vorvertrag mit Reservierungsanzahlung, Kaufvertrag, Antrag beim öffentlichen Register (NAPR), Eintragung. Das Eigentum entsteht mit der Eintragung und wird durch einen Registerauszug belegt. Wer den Vertrag wie beglaubigt, hängt vom Weg ab, und die Rolle des georgischen Notars ist nicht mit der eines deutschen gleichzusetzen. Wir erklären das für Ihren Fall.
Wie prüfe ich Eigentum und Rechtsstand einer georgischen Immobilie?
Grundlage ist ein aktueller Auszug aus dem georgischen öffentlichen Register, nicht mit dem deutschen Grundbuch gleichzusetzen. Er zeigt Eigentümer, Hypotheken sowie gerichtliche und sonstige Beschränkungen. Bei Neubauten prüft man zusätzlich Genehmigungen und bisherige Projekte des Bauträgers. Die Unterlagen sind auf Georgisch, deshalb sind eine Übersetzung und ein unabhängiger Rechtsanwalt sinnvoll, und zwar vor jeder Zahlung.
Welche Kosten fallen beim Kauf einer Wohnung in Batumi an?
Neben dem Kaufpreis fallen Registrierungsgebühren beim NAPR an (150, 270 oder 350 GEL je nach Tempo), gegebenenfalls ein Registerauszug, Übersetzungen und eine unabhängige Rechtsprüfung. Bei Vermietung kommen Steuer, Verwaltung und Möblierung hinzu. Nach der Analyse von RAUNF Group fällt keine gesonderte Transaktionssteuer an; bitte lassen Sie das für Ihren Fall bestätigen. Gebühren können sich ändern.
Ist Batumi oder Tiflis besser für Kapitalanleger?
Eine allgemeine Antwort gibt es nicht. Batumi ist ein Küstenmarkt mit starker Saisonalität und mehr Betreuungsaufwand. Tbilisi ist ein ganzjähriger Hauptstadtmarkt, der nach unserer Einschätzung in der Regel weniger Betreuung verlangt. Das ist eine Einschätzung von RAUNF Group und weder Prognose noch Empfehlung; es hängt von Ihrem Ziel und Budget ab.
Wie funktioniert Vermietung und Verwaltung, wenn ich in Deutschland lebe?
Sie können kurz- oder langfristig vermieten und einem Verwaltungsservice Gäste oder Mieter, Reinigung und Abrechnung überlassen. Kurzzeitvermietung in Batumi ist stark saisonal. Erträge garantieren wir nicht; Berechnungen zeigen wir getrennt nach brutto und netto, mit illustrativen Annahmen.
Bekomme ich durch den Immobilienkauf eine Aufenthaltserlaubnis in Georgien?
Der Kauf allein begründet keinen Aufenthalt. Das georgische Recht sieht einen separaten Antrag auf eine verlängerbare, einjährige befristete Aufenthaltserlaubnis vor, wenn ein Ausländer eine Immobilie (ohne Agrarland) besitzt, deren Marktwert den Gegenwert von 150.000 US-Dollar in GEL übersteigt und durch ein akkreditiertes Gutachten belegt ist. Die Behörden entscheiden; die Regeln haben sich schon früher geändert.
Welche Risiken gibt es bei Immobilieninvestments in Georgien?
Markt- und Preisrisiko, Währungsrisiko, Liquidität beim Verkauf, Bau- und Bauträgerrisiko, regulatorische Änderungen, saisonale Vermietung, Verwaltung und Rechtsstand des Objekts. Sie können einen Teil Ihres Kapitals verlieren. Mehr dazu im Abschnitt zu den Risiken.