Kinnisvarainvestoritele · Batumi ja Tbilisi
Kinnisvarainvesteering Gruusias: korterid Batumis ja Tbilisis
See leht on mõeldud inimesele, kes kaalub korteri ostmist Gruusias investeeringuna. Näitame, kuidas välismaalane korteri omanikuks saab, kuidas omand registreeritakse ning kuidas üürile andmine ja haldus käivad. RAUNF Group töötab kohapeal Batumis ja Tbilisis ning ei luba tootlust.
- Välismaalane võib osta korteri (põllumajandusmaa on erand)
- Jah
- Omandi üleminek registreeritakse avalikus registris valitud tähtaja järgi
- 4 tööpäevast samale päevale
- RAUNF Group kontorid
- Tbilisi ja Batumi
Miks Gruusia ja miks kohapealne meeskond
Kinnisvarainvesteeringu puhul ei ole kõige tähtsam hind, vaid see, kes kontrollib tehingu enne raha maksmist. Alustame just sellest.
Omand on tõeline ja registreeritud
Välismaa eraisik võib Gruusias osta korteri, maja ja muud kinnisvara, mis ei ole põllumajandusmaa. Peamine seaduses sätestatud piirang puudutab põllumajandusmaad, mida välismaalased üldjuhul omandada ei saa. Omand tekib registreerimisel Gruusia avalikus registris.
Õiguslik kontroll enne makset
Enne kui midagi makstakse, tuleb küsida registri väljavõte: kes on omanik, kas on hüpoteeke, aresti või kohtupiiranguid. Uusarenduse puhul vaadatakse ka arendaja lubasid ja varasemat tööd. Seda kontrolli ei saa jätta hilisemaks.
Kontorid Tbilisis ja Batumis
RAUNF Group tegeleb müügi, üürile andmise ja kinnisvara haldusega. Meil on kontor mõlemas linnas, nii et vaatamised ja dokumendid ei sõltu kaugjuhtimisest.
Välisinvesteeringute kontekst
Gruusia statistikaamet Geostat teatab, et 2025. aastal oli otseseid välisinvesteeringuid riiki umbes 1,9 miljardit USA dollarit, mis on 19,3 % rohkem kui 2024. aastal, ning kinnisvarategevus oli suuruselt teine sihtsektor (umbes 254,7 miljonit dollarit). See on ettevõtete sektoriandmed, mitte välismaalaste eraostude arv ega lubadus konkreetse korteri väärtuse kohta. Allikas: Geostat, tsiteerituna Gruusia meedias.
Kaks erinevat turgu
Batumi on rannikulinn, kus üüritulu kõigub aastaajaga. Tbilisi on pealinn, kus pikaajaline üür on RAUNF Groupi hinnangul stabiilsem. Kumbagi ei ole mõtet ette parem nimetada, vaid tuleb valida eesmärgi järgi.
Batumi ja Tbilisi: kaks turgu, kaks investeerimisloogikat
Mõlemas linnas on RAUNF Groupil kontor ja meeskond. Sobivam linn oleneb sellest, kui palju aega ja tähelepanu tahad omandile pühendada ning kui pikaks perioodiks kavandad.
Batumi
Batumi on Musta mere äärne linn Adjaarias ja seal on palju uusarendusi. Üüritulu on suuresti hooajaline, seega on planeerimine ja haldus olulisemad kui korteri asukoht kaardil. Meie Batumi kontor asub linnas, nii et objektide vaatamine ja dokumentide korraldamine toimub kohapeal.
- Palju uusarendusi ja ehitusjärgus kortereid, mistõttu tuleb arendaja lubasid ja tausta kontrollida
- Lühiajaline üür on hooajaline ja madalhooajal võib tulu olla oluliselt väiksem
- Haldus on töömahukam kui pikaajalise üüri puhul
- Praegu on meie pakkumises Batumi projektid METROPOL CUBE ja METROPOL OVAL
Tbilisi
Tbilisi on Gruusia pealinn ja suurim linnaturg. RAUNF Groupi hinnangul on seal sügavam pikaajalise üüri nõudlus ja väiksem hooajalisus, kuid valik on lai ja korterite seisukord väga erinev, mistõttu tuleb kontrollida nii hoonet kui ka konkreetset korterit.
- Pealinna turg, kus pikaajaline üür on levinum kui lühiajaline
- Nii uusarendusi kui vanemat elamufondi, seisukord erineb hoonete lõikes
- Lihtsam haldus, kuid tulu ei ole garanteeritud ja turg muutub
- Kontor aadressil Ilia Tšavtšavadze puiestee 39A, kus saab kohtuda isiklikult
Praegused võimalused
Batumis on praegu meie lehel projektid METROPOL CUBE ja METROPOL OVAL, mille arendaja on Metropol. Allolevad numbrid laetakse otse RAUNF Groupi süsteemist ja need võivad iga hetk muutuda. Kui andmeid ei õnnestu laadida, me midagi välja ei mõtle. Kirjuta meile ja vastame hetkeseisu kohta.
Saadavus kuvatakse otse RAUNF Groupi süsteemist. Hinnad on orienteeruvad ja võivad muutuda. See ei ole lepingu sõlmimise pakkumine.
Ostmine välisinvestorina
Allpool on see, mida välismaine ostja peaks enne esimest makset teadma. Iga tehingul on oma eripärad, seega vajad alati oma õigusnõustajat.
Ostmine oma nimel
Välismaa eraisik saab osta oma nimel ning kohaliku ettevõtte asutamine ei ole kohustuslik. Ettevõtte kaudu ostmine on võimalik, kuid see muudab maksu- ja õiguslikku kohtlemist, seega arutage seda nõustajaga.
Põllumajandusmaa on erand
Välismaalased ei saa põllumajandusmaad üldjuhul omandada ning see puudutab ka välismaalaste kontrollitavaid ettevõtteid. Kitsad erandid on olemas, näiteks pärimise korral. Enne ostu veendu, et objekt ei ole põllumajandusmaa.
Dokumendid on gruusia keeles
Leping ja registri väljavõte koostatakse gruusia keeles. Soovitame tellida tõlke ja käia iga ebaselge punkt koos juristiga läbi enne allkirjastamist.
Pangakonto ja maksed
Konto avamine mitteresidendile ei ole automaatne ja pank küsib raha päritolu kohta. Valuuta ja maksetingimused tuleb lepingus kinnitada. Kinnisvara hindu esitatakse sageli USA dollarites, aga see ei ole reegel.
Rahastamine
Laenuvõimalused mitteresidentidele sõltuvad iga panga poliitikast ning muutuvad. Kui kaalud laenu, küsi seda meilt ja pangalt võimalikult vara, mitte pärast broneerimist.
Ostmine volikirjaga
Paljud ostjad allkirjastavad kaugelt volikirja abil, mis on legaliseeritud apostilliga. Gruusia on Haagi apostillikonventsiooni osaline. Nõuded sõltuvad sinu riigist ning notarist või registrist, seega täpsusta kõik enne reisimist või volikirja vormistamist.
Ostuprotsess samm-sammult
-
Eesmärk ja eelvalik
Räägi meile eelarvest ja eesmärgist. Valime koos mõned korterid, mis sobivad, ning vaatame neid kohapeal või videoülekandes.
-
Omandi ja õigusliku seisu kontroll
Enne mis tahes makset tellitakse värske registri väljavõte: omanik, hüpoteegid, arest ja kohtupiirangud. Uusarenduse puhul kontrollitakse ka arendaja lubasid ja varasemat tööd.
-
Eellepe ja broneerimistasu
Lepite tingimustes kokku ja tasute broneerimistasu. Loe eelnevalt, millistel juhtudel see tagastatakse.
-
Müügilepingu allkirjastamine
Mõlemad pooled allkirjastavad müügilepingu. Vormistus sõltub marsruudist: leping vormistatakse ja esitatakse registreerimiseks Gruusia korra kohaselt ning sinu jurist või meie meeskond selgitab, kes mida sinu puhul teeb.
-
Avaldus avalikule registrile
Omandi ülemineku avaldus esitatakse Gruusia riiklikule avaliku registri ametile (NAPR). Registreerimise kiiruse valid avaldatud tariifide järgi.
-
Registreerimine ja väljavõte
Omand tekib registreerimise hetkel ja seda kinnitab registri väljavõte. Alles siis on korter ametlikult sinu oma.
-
Sisustus, üür ja haldus
Soovi korral aitame sisustuse, üürile andmise ja haldusega. See on eraldi teenus ja selle tingimused lepitakse kokku eraldi.
Omand, registreerimine ja maksud Gruusias
Siin kirjeldame ainult Gruusia reegleid nii, nagu me neid mõistame. Reeglid võivad muutuda ja mõned on hiljuti muutunud.
Omand tekib registreerimisel
Omand tekib omaniku vahetuse registreerimisel avalikus registris. Praegu avaldatud NAPR-i tariifid: registreerimine 4 tööpäevaga maksab 150 GEL, 1 tööpäevaga 270 GEL ja samal päeval 350 GEL. Väljavõtte saab tellida eraldi (tavaline 20 GEL, samal päeval 75 GEL, veebis 13 või 52 GEL). Tariifid võivad muutuda.
Muud kulud
Õiguslik kontroll on eraldi kulu. RAUNF Groupi uuringu põhjal ei lisandu ostule registreerimistasude kõrval eraldi ülekandemaksu, aga kinnita see oma juhul nõustajaga.
Iga-aastane kinnisvaramaks
Gruusias on eraisikutele iga-aastane kinnisvaramaks, mis on üldiselt madal. Seda tuleb maksta ainult siis, kui leibkonna aastane sissetulek ületab 100 000 GEL (piirmäär tõsteti 30. septembril 2026 seadusega N1874-VIმს-XIმპ 40 000 GEL-ilt) — sel juhul on määr 0,8–1% kinnisvara turuväärtusest. Ei kehti maa kohta.
Üüritulu maksustamine
Maksuseadustiku järgi, nagu me seda mõistame, maksab eraisik, kes annab elamispinda üürile ja on tulude ametis registreeritud, 5 % brutoüüritulult, registreerimata või äritegevuse puhul kehtib kõrgem määr. Üüritulu maksustamine võib sõltuda sinu maksuresidentsusest, seega kirjeldame ainult Gruusia reegleid.
Müügist saadud kasum
Gruusia reeglite kohaselt on elamu müügist saadud kasum eraisikule, kes on seda hoidnud üle kahe aasta, isikutulumaksust vabastatud. Lühema hoidmise korral mainivad maksunõustajad vähendatud määra. Kehtivad tingimused, näiteks elamu iseloom.
Elamisluba
Gruusia seadus näeb ette uuendatava üheaastase lühiajalise elamisloa välismaalasele, kellele kuulub Gruusias kinnisvara (v.a põllumajandusmaa), mille turuväärtus ületab 150 000 USA dollari ekvivalendi larides ja mida kinnitab akrediteeritud hindamine. Mitu objekti võib kokku liita ning luba laieneb abikaasale ja lastele. Ost ise ei anna elamisõigust, see on eraldi taotlus, mille üle otsustavad ametiasutused. Reeglid on varem muutunud ja võivad muutuda uuesti.
See on ainult Gruusia reeglite ülevaade. See ei hõlma sinu koduriigi makse, ei tee järeldusi topeltmaksustamise lepingute kohta ega ole maksu-, õigus- ega investeerimisnõu. Reeglid muutuvad, seega konsulteeri enne otsust sõltumatu spetsialistiga.
Üür ja haldus, kui elad Eestis
Kaugomanik ei saa ise korterit koristada ega üürnikuga kohtuda. Seetõttu tasub üürimudel valida enne ostu, mitte pärast seda.
Lühi- ja pikaajaline üür
Batumi rannikul on lühiajaline üüritulu tugevalt hooajaline ja suur osa aastatulust võib tulla lühikese ajaga. Tbilisis on pikaajaline üür rahulikum, kuid mitte riskivaba. See on RAUNF Groupi analüüs, mitte prognoos.
Mida haldus hõlmab
Meie üürile andmise ja halduse meeskond saab võtta enda peale üürnike leidmise, igapäevaküsimused ja aruandlused. Täpse mahu ja tasu lepite kokku enne lepingut.
Tootlus ja lubadused
Iga tootlusnumber, ka arendajate materjalides, on kas arendaja väide või illustratiivne arvutus, mitte lubadus. Näitame brutot ja netot eraldi ning palume eeldusi ise kontrollida. Garanteeritud tootluse pakkumine on ettevõtte maksmislubadus, mitte tõend selle kohta, mida korter tegelikult teenib.
Kulud, mis unustatakse
Hooldus, kommunaalkulud, sisustus, tühjad perioodid ja haldustasu vähendavad tulu. Pane need enne ostu kirja koos oodatava üüritulu kõrvale.
Riskid, mida me ei jäta varjutama
Kinnisvarainvesteering Gruusias ei ole riskivaba ja me ei ütle kunagi vastupidist. Siin on see, mida tasub enne broneerimist kaaluda.
Tururisk
Hinnad võivad tõusta, aga ka langeda. Varasemad muutused ei ole tulevikulubadus.
Valuutarisk
Hinnad, tulu ja sinu koduvaluuta võivad liikuda erinevalt. Kursimuutused võivad tulemust muuta ka siis, kui kinnisvara ise ei ole muutunud.
Likviidsusrisk
Kinnisvara ei pruugi olla lihtne ja kiire soovitud hinnaga müüa, eriti langeval turul.
Ehitusrisk
Ehitusjärgus korteritel on viibimise, muutuste või lõpetamata jäämise risk. Valmimistähtajad ja spetsifikatsioonid on arendaja väited, mitte meie faktiväited.
Regulatsiooni muutused
Maksud, elamisloa tingimused ja muud reeglid võivad muutuda. Elamisloa väärtuse lävend on näiteks hiljuti muutunud.
Üüri hooajalisus ja haldus
Rannikul on tulu hooajaline ja iga üür vajab haldust. Tühjad perioodid on reaalsed ning halduri kvaliteet mõjutab tulemust.
Õiguslik kontroll
Iga objekt vajab oma kontrolli. Usalda ainult seda, mille oled ise või sinu sõltumatu jurist üle vaadanud, mitte üksnes müüja või meie sõna.
Kohalik meeskond
RAUNF Group on Gruusias registreeritud ettevõte kahe kontoriga. Tegeleme müügi, üürile andmise ja kinnisvara haldusega ning tahame, et saaksid meid enne usaldamist üle kontrollida.
- Kontor Tbilisis: Ilia Tšavtšavadze puiestee 39A, 0179
- Kontor Batumis: Sherif Khimshiashvili tänav 5 (Courtyard by Marriott / Alliance Palace), 6000
- Vastame inglise, vene, leedu ja gruusia keeles; e-post [email protected]
- Tööaeg: esmaspäevast reedeni 09:00–18:00 (Gruusia aja järgi)
Taotle investori ligipääsu
Jäta oma kontakt ja kirjuta lühidalt, mida otsid. Saadame lühikese ülevaate praegustest võimalustest ja protsessist. Kohustusi see ei tekita.
Korduma kippuvad küsimused
Kas Eesti elanik saab Gruusias korteri osta?
Jah, välismaa eraisikud võivad Gruusias osta korterit, maja ja muud kinnisvara, mis ei ole põllumajandusmaa. Peamine seaduses sätestatud piirang puudutab põllumajandusmaad. Iga konkreetse objekti staatust kontrollitakse registri väljavõtte põhjal enne makset. See on ainult Gruusia reeglite kirjeldus.
Kuidas käib korteri ostmine Batumis või Tbilisis samm-sammult?
Eelvalik ja vaatamine, omandi ja õigusliku seisu kontroll, eellepe ja broneerimine, müügilepingu allkirjastamine, avaldus avalikule registrile ja registreerimine, mille järel omandit kinnitab registri väljavõte. Soovi korral järgnevad sisustus ja üürile andmine. Täpse tööjaotuse selgitab sinu jurist või meie meeskond.
Kuidas kontrollida Gruusia kinnisvara omandiõigust ja õiguslikku seisu?
Telli värske väljavõte Gruusia avalikust registrist: seal on omanik, hüpoteegid, arest ja kohtupiirangud. Uusarenduse puhul kontrolli ka arendaja lube ja varasemaid projekte. Dokumendid on gruusia keeles, seega soovitame tõlget ja sõltumatut juristi. Konkreetse objekti staatuse kinnitab sinu jurist enne makset.
Millised kulud kaasnevad korteri ostuga Gruusias?
Lisaks hinnale on registreerimistasu (praegu avaldatud NAPR-i tariifid: 150 GEL nelja tööpäevaga, 270 GEL ühega, 350 GEL samal päeval), õiguslik kontroll, võimalikud tõlked, sisustus ja hiljem haldus. Tariifid võivad muutuda. RAUNF Groupi uuringu põhjal eraldi ülekandemaksu ei leitud, aga kinnita see oma juhul.
Kumb sobib investorile paremini, Batumi või Tbilisi?
Üht õiget vastust ei ole.RAUNF Groupi hinnangul on Batumi rannikuturg hooajalise üüritulu profiili ja paljude uusarendustega, Tbilisi aga pealinnaturg, kus pikaajaline üür on levinum. Valik sõltub eesmärgist, ajast ja soovist haldusega tegeleda ning ükski neist ei ole prognoos.
Kuidas toimub üürile andmine ja haldus, kui elan Eestis?
Kaugomanikud valivad tavaliselt haldusteenuse: üürnike leidmine, igapäevaküsimused ja aruandlus. Mahu ja tasu lepite kokku enne lepingut. Tulu ei ole garanteeritud ja iga nähtud tootlusarvutus on illustratiivne või arendaja väide. Sinu koduriigi makse see leht ei käsitle.
Kas kinnisvara ost annab õiguse Gruusia elamisloale?
Ost ise elamisõigust ei anna. Gruusia seadus näeb ette eraldi taotluse lühiajalise üheaastase elamisloa jaoks, kui kinnisvara (v.a põllumajandusmaa) turuväärtus ületab 150 000 USA dollari ekvivalendi larides ja hindamine on akrediteeritud. Otsustavad ametiasutused ning reeglid on varem muutunud ja võivad muutuda.
Millised on Gruusia kinnisvarainvesteeringu peamised riskid?
Turu- ja valuutakõikumised, raskused kiiresti müüa, ehituse viibimine või muutused uusarendustes, regulatsiooni muutused, hooajaline ja muutuv üüritulu, halduse kvaliteet ning õigusliku kontrolli vead. Investeering ei ole kunagi riskivaba ja sa võid kaotada osa investeeritust.