Investisseurs étrangers · Géorgie (Caucase)
Investir dans l'immobilier en Géorgie : Tbilissi et Batoumi
La Géorgie dont il est question ici est le pays du Caucase, pas l'État américain. Un étranger peut y acheter un appartement en son nom propre ; l'essentiel du travail se situe autour de l'achat : vérifier le titre, comprendre la procédure locale, organiser la location. RAUNF Group, présent à Tbilissi et à Batoumi, vous accompagne sur ces points, sans promesse de rendement.
- Appartements et biens non agricoles
- Achat possible en nom propre
- Enregistrement du changement de propriétaire (tarif public actuel)
- Du jour même à 4 jours ouvrés
- Équipe locale
- Bureaux à Tbilissi et à Batoumi
Pourquoi regarder la Géorgie, et avec quelles réserves
Avant les villes et les prix, voici ce qui rend le marché géorgien lisible pour un investisseur étranger, et ce qui reste à examiner de près. Rien ici n'est une promesse de résultat.
Un étranger peut acheter en son nom
Les personnes physiques étrangères peuvent posséder des appartements, des maisons et d'autres biens non agricoles en Géorgie. La principale restriction légale concerne les terres agricoles, que les étrangers ne peuvent en général pas acquérir. Il n'est pas nécessaire de créer une société locale pour acheter un appartement.
Une procédure d'enregistrement publique et tarifée
Le changement de propriétaire est enregistré auprès de l'Agence nationale du registre public (NAPR). Le tarif publié prévoit trois formules : 4 jours ouvrés pour 150 GEL, 1 jour ouvré pour 270 GEL, le jour même pour 350 GEL. Ce barème peut évoluer ; nous vous indiquons celui en vigueur au moment de l'achat.
Un capital étranger déjà présent dans le secteur
Selon Geostat, les investissements directs étrangers en Géorgie ont atteint environ 1,9 milliard USD en 2025, soit +19,3 % sur 2024. Les activités immobilières en sont le deuxième secteur bénéficiaire, avec environ 254,7 millions USD (13,4 %). Attention : il s'agit d'investissements enregistrés dans le secteur immobilier, pas d'achats réalisés par des particuliers étrangers.
Deux villes, deux logiques d'investissement
Tbilissi, la capitale, et Batoumi, sur la mer Noire, n'obéissent pas à la même dynamique : demande locative de résidents d'un côté, activité fortement saisonnière de l'autre. Le choix dépend de ce que vous attendez d'un bien et du temps que vous voulez consacrer à sa gestion.
Un marché plus jeune, donc moins balisé
Analyse de RAUNF Group : le marché géorgien est plus récent et moins encadré par l'usage que les marchés d'Europe occidentale. C'est une raison de vérifier chaque titre, chaque promoteur et chaque hypothèse de revenu, plutôt que de se fier aux brochures.
Tbilissi d'abord, Batoumi ensuite
Deux marchés distincts, que nous présentons dans cet ordre parce que la capitale se prête, selon notre analyse, à une lecture plus stable pour un investisseur qui vit à l'étranger. Batoumi a ses propres atouts et ses propres contraintes.
Tbilissi (Tbilisi) : la capitale
Tbilissi est la capitale politique, administrative et économique du pays. Analyse de RAUNF Group : son marché est plus profond et moins dépendant de la saison que celui de la côte, et la location de longue durée à des résidents (expatriés, étudiants, salariés) y est la logique la plus naturelle. Cela ne dit rien des loyers ni des prix d'un bien précis, qu'il faut examiner cas par cas.
- Location de longue durée : moins de gestion au quotidien qu'une location de courte durée
- Demande liée à la vie de la capitale plutôt qu'à la saison balnéaire
- Quartiers très différents les uns des autres : l'emplacement pèse lourd dans l'analyse
- Bureau RAUNF Group : 39A avenue Ilia Chavchavadze, Tbilissi
Batoumi (Batumi) : la côte de la mer Noire
Batoumi est la grande ville balnéaire de la Géorgie, en Adjarie. L'activité locative y est fortement saisonnière : une part importante des revenus se concentre sur quelques mois d'été, et la basse saison est une réalité qu'il faut intégrer dans tout calcul. Le marché comporte de nombreux programmes neufs, ce qui impose de vérifier sérieusement le promoteur et les permis.
- Location de courte durée possible, mais elle demande une gestion active
- Forte saisonnalité : ne raisonnez pas sur une moyenne annuelle sans en tester les hypothèses
- Nombreux logements en construction : vérification du promoteur indispensable
- Bureau RAUNF Group : 5 rue Sherif Khimshiashvili, Batoumi
Opportunités actuelles à Batoumi
Nous présentons aujourd'hui deux projets à Batoumi, METROPOL CUBE et METROPOL OVAL, dont la disponibilité est affichée en direct depuis le système de RAUNF Group. Ces projets sont ceux d'un promoteur tiers ; les informations sur leur conception et leur livraison relèvent des déclarations du promoteur. Pour Tbilissi, demandez-nous la sélection du moment.
Disponibilité en direct depuis le système de RAUNF Group. Les prix sont indicatifs et peuvent changer ; seul le contrat signé fait foi.
Acheter en Géorgie quand on est étranger
Le cadre est celui du droit géorgien. Nous décrivons comment cela fonctionne en Géorgie, sans l'assimiler à des mécanismes français.
En votre nom propre
Un particulier étranger peut acheter en son nom. Passer par une société est possible, mais cela modifie le traitement fiscal et juridique : c'est un sujet à discuter avec un conseil indépendant, pas une facilité par défaut.
Des documents en géorgien
La convention de vente et l'extrait du registre sont établis en géorgien. Une traduction est vivement conseillée avant toute signature.
Signer sans se déplacer, sous conditions
De nombreux acheteurs signent à distance au moyen d'une procuration légalisée par apostille (la Géorgie est partie à la Convention de La Haye sur l'apostille). Les exigences dépendent de votre pays et de l'autorité qui reçoit l'acte : vérifiez-les avant de renoncer à un voyage.
Financement et compte bancaire
Les conditions de financement pour non-résidents dépendent de chaque banque : posez la question tôt, à nous comme à la banque. L'ouverture d'un compte n'est pas automatique ; les banques s'intéressent à l'origine des fonds. Confirmez toujours la devise et les modalités de paiement dans le contrat.
Un conseil juridique indépendant
La revue juridique est un coût supplémentaire, et nous la recommandons indépendante de la vente. Elle confirme le statut précis du bien, y compris d'éventuelles particularités liées à sa situation, avant tout paiement.
Le processus d'achat, étape par étape
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Présélection et visites
Nous cernons votre budget et votre objectif, puis proposons quelques biens. Visites sur place ou visites en visioconférence.
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Vérification du titre avant tout paiement
Extrait à jour du registre public : propriétaire, hypothèque, saisies ou restrictions judiciaires. Pour un logement en construction, on examine aussi les autorisations et le parcours du promoteur.
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Accord préliminaire et dépôt de réservation
Les conditions sont fixées par écrit avant la vente. Lisez ce que le dépôt engage, et dans quels cas il est restitué.
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Convention de vente signée par les deux parties
L'acte est établi et déposé selon la procédure géorgienne. Qui intervient à quel stade (notaire ou registre public) dépend de la voie choisie : votre conseil ou notre équipe vous l'explique pour votre dossier.
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Demande d'enregistrement auprès du NAPR
Le changement de propriétaire est déposé à l'Agence nationale du registre public, selon la formule de délai choisie (tarif public actuel).
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La propriété naît de l'enregistrement
En droit géorgien, la propriété est acquise à l'enregistrement, confirmé par un extrait du registre public. Conservez cet extrait.
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Ameublement, location, gestion (facultatif)
Si vous souhaitez louer, nous discutons de l'ameublement, de la mise en location et de la gestion, avec un suivi que vous pouvez lire en français ou en anglais.
Propriété, enregistrement et fiscalité en Géorgie
Cette section décrit uniquement les règles géorgiennes, telles que nous les comprenons à la date de rédaction. Elles peuvent changer et ne remplacent pas un conseil indépendant.
Propriété étrangère
Les particuliers étrangers peuvent posséder des appartements et d'autres biens non agricoles. Les terres agricoles sont en principe fermées aux étrangers, avec de rares exceptions, par exemple la succession. Le statut de chaque bien se vérifie dans l'extrait du registre public.
Frais d'enregistrement
Tarif public actuel du NAPR pour l'enregistrement d'un changement de propriétaire : 150 GEL en 4 jours ouvrés, 270 GEL en 1 jour ouvré, 350 GEL le jour même. Un extrait se commande à part. Ces montants peuvent être modifiés.
Autres frais d'achat
Selon les recherches de RAUNF Group, aucune taxe de transfert distincte ne s'ajoute à l'achat en plus des frais d'enregistrement ; c'est à confirmer pour votre cas. La revue juridique et, le cas échéant, la traduction sont des coûts supplémentaires.
Impôt foncier annuel
La Géorgie prélève un impôt annuel sur les biens immobiliers des particuliers. Il est en général faible et ne s'applique que si le revenu annuel du foyer dépasse 100 000 GEL (seuil relevé de 40 000 GEL par la loi du 30 septembre 2026, N1874-VIმს-XIმპ) — le taux est alors de 0,8 à 1 % de la valeur marchande du bien. Ne s'applique pas aux terrains.
Revenus locatifs
D'après notre compréhension du Code fiscal géorgien, un particulier qui loue un logement d'habitation et qui est enregistré auprès de l'administration fiscale paie un taux forfaitaire de 5 % sur les loyers bruts ; un taux plus élevé s'applique aux cas non enregistrés ou commerciaux. Le traitement peut dépendre de votre résidence fiscale : demandez un avis indépendant.
Plus-value à la revente
Selon les règles géorgiennes, la plus-value réalisée par un particulier sur un logement détenu depuis plus de deux ans est exonérée d'impôt sur le revenu géorgien ; pour une détention plus courte, les conseillers fiscaux décrivent un taux réduit. Des conditions s'appliquent, par exemple un usage d'habitation et non professionnel.
Règles géorgiennes uniquement. Nous ne traitons ni la fiscalité de votre pays de résidence, ni l'effet d'une convention fiscale : ce n'est pas un conseil fiscal, juridique ou d'investissement. Les règles peuvent changer ; faites-vous conseiller de façon indépendante.
Location et gestion quand on vit en France
Un revenu locatif n'est jamais acquis. Voici comment nous abordons le sujet, avec les limites qui vont avec.
Longue durée ou courte durée
La location de longue durée à Tbilissi demande en général moins de gestion. La location de courte durée à Batoumi exige un suivi régulier : accueil des locataires, ménage, tarification.
Une forte saisonnalité sur la côte
À Batoumi, une grande partie du revenu annuel se concentre sur quelques mois. Ne retenez pas un chiffre annuel moyen sans examiner la basse saison.
Rendements : déclaration du promoteur ou illustration
Tout rendement que vous verrez, y compris dans les documents d'un promoteur, est une déclaration du promoteur ou un calcul à titre illustratif, pas une promesse. Nous présentons séparément le brut et le net et vous invitons à tester chaque hypothèse.
Attention aux garanties de loyer
Une garantie de revenu proposée par un promoteur est une promesse de paiement d'une société, pas la preuve de ce que le bien rapporte réellement.
Gestion à distance
Notre équipe de location et de gestion peut organiser la mise en location et le suivi. Les conditions précises sont convenues au cas par cas.
Les risques, sans détour
Un investissement immobilier en Géorgie peut perdre de la valeur et ne rien rapporter. Voici les principaux points à peser avant de vous engager.
Risque de marché
Les prix peuvent baisser ou stagner. Le passé ne prédit pas l'avenir.
Risque de change
Les prix sont souvent exprimés en dollars, les loyers et certaines dépenses en lari, et vos comptes sont peut-être en euros. Les variations de change peuvent réduire ou effacer un gain.
Liquidité
Revendre peut prendre du temps, surtout dans un marché plus étroit, et pas toujours au prix espéré.
Risque de construction
Un logement acheté en construction peut être livré en retard, modifié ou ne pas être livré. Les dates du promoteur sont ses déclarations, pas les nôtres. La protection dont vous bénéficiez est celle du droit géorgien et du contrat, à faire vérifier.
Évolution de la réglementation
Les règles fiscales et de séjour peuvent changer : le seuil de séjour lié à l'immobilier a déjà été relevé, et les seuils de l'impôt foncier sont en cours de révision.
Saisonnalité et gestion
Les revenus de location varient, les charges continuent toute l'année, et la qualité de la gestion pèse directement sur le résultat.
Vérification juridique
Un titre non vérifié, une hypothèque ou une restriction oubliée peuvent coûter cher. C'est pourquoi la vérification précède tout paiement, avec un avocat indépendant.
Notre présence locale
RAUNF Group est une société d'immobilier basée à Tbilissi et à Batoumi. Nos équipes d'investissement, de vente et de gestion locative répondent à vos questions sur les biens présentés et sur la procédure, en s'appuyant sur les faits que nous pouvons documenter. Nous n'apportons ni conseil fiscal, ni conseil juridique, ni conseil en investissement.
- Bureau à Tbilissi : 39A avenue Ilia Chavchavadze, 0179
- Bureau à Batoumi : 5 rue Sherif Khimshiashvili, 6000
- Contact : [email protected], du lundi au vendredi, de 9 h à 18 h
- Fonctions : vente, location et gestion de biens
Demander l'accès investisseur
Laissez-nous quelques informations : nous vous répondons en français avec l'accès à l'offre d'investissement qui correspond à votre demande. Sans engagement.
Questions fréquentes
Un Français peut-il acheter un appartement en Géorgie ?
Oui, en principe. Les particuliers étrangers peuvent acquérir des appartements, des maisons et d'autres biens non agricoles en Géorgie. La principale restriction légale concerne les terres agricoles, que les étrangers ne peuvent en général pas acheter. Le statut précis d'un bien se vérifie dans l'extrait du registre public avant tout paiement.
Comment se déroule l'achat d'un bien à Tbilissi, étape par étape ?
Présélection et visites ; vérification du titre et des charges dans le registre public avant de payer ; accord préliminaire et dépôt de réservation ; convention de vente signée par les deux parties ; demande d'enregistrement auprès de l'Agence nationale du registre public ; la propriété naît de l'enregistrement, confirmé par un extrait. Qui intervient à chaque étape dépend de la voie choisie : nous vous l'expliquons pour votre dossier.
Comment vérifier la propriété et la situation juridique d'un bien géorgien ?
On demande un extrait à jour du registre public géorgien : il indique le propriétaire, une éventuelle hypothèque et les saisies ou restrictions judiciaires. Pour un logement en construction, on examine aussi les autorisations et le parcours du promoteur. Les documents officiels sont en géorgien ; une traduction est conseillée, ainsi qu'une revue par un juriste indépendant.
Quels frais prévoir lors d'un achat immobilier à Tbilissi ou Batoumi ?
L'enregistrement au NAPR est facturé selon un tarif public actuel : 150 GEL en 4 jours ouvrés, 270 GEL en 1 jour ouvré, 350 GEL le jour même. À cela s'ajoutent la revue juridique, une traduction éventuelle et, si vous meublez, l'ameublement. Selon les recherches de RAUNF Group, aucune taxe de transfert distincte ne s'applique en plus, à confirmer pour votre cas. Les tarifs peuvent changer.
Vaut-il mieux investir à Tbilissi ou à Batoumi ?
Cela dépend de votre objectif, et aucune des deux n'est meilleure en soi. Analyse de RAUNF Group : Tbilissi se prête plutôt à la location de longue durée à des résidents et à un revenu moins saisonnier ; Batoumi offre une activité de courte durée plus marquée par la saison, avec davantage de gestion. Aucun de ces éléments n'est une promesse de résultat.
Comment fonctionnent la location et la gestion si je vis en France ?
Vous pouvez confier la mise en location et le suivi à une équipe locale, dans des conditions convenues au cas par cas. Le revenu n'est jamais garanti : la location de courte durée à Batoumi est très saisonnière, et un rendement affiché est soit une déclaration du promoteur, soit un calcul illustratif. La fiscalité de vos loyers dans votre pays de résidence n'est pas couverte ici.
L'achat d'un bien donne-t-il droit à un titre de séjour en Géorgie ?
Pas automatiquement. Acheter un bien ne donne pas en soi un droit au séjour : c'est une demande distincte, que les autorités décident. La loi géorgienne prévoit un titre de séjour d'un an, renouvelable, pour un étranger propriétaire d'un bien non agricole d'une valeur de marché supérieure à 150 000 USD (équivalent en lari), avec une évaluation agréée. Ces règles ont déjà changé et peuvent changer encore : vérifiez-les avant d'acheter.
Quels sont les principaux risques d'un investissement immobilier en Géorgie ?
Risque de marché, de change et de liquidité ; retard ou défaut de livraison pour un logement en construction ; évolution de la réglementation fiscale et de séjour ; saisonnalité des loyers et qualité de la gestion ; enfin, vérification juridique du titre. Un investissement peut perdre de la valeur et ne rien rapporter.